amortización y préstamo

amortización y préstamo
29 May 19, 19:49
Miércoles, 29 de Mayo de 2019, 19:49:10
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Digamos que voy a comprar un FC que factura 800.000€ por 1.500.000€, y que necesito financiar aproximadamente 1 millón (tengo flexibilidad en que sea algo más o algo menos). Supongamos que a esta farmacia le logro hacer (gastos financieros excluidos) un 15% bruto anual, esto es 120.000€

Entiendo que a nivel fiscal, esto sería lo mejor: hacer coincidir los plazos de amortización con los del pago del préstamo, tanto en tiempo como en cantidad. Así, por ejemplo:

*si amortizo al 6,66% anual, podría desgravarme 100.000€ al año durante 15 años

*supongo tipo fijo, y adapto la cantidad a financiar (pues tengo cierta flexibilidad) para que la letra anual a pagar al banco sea justo de 100.000€. Es decir, que en 15 años habré pagado al banco 1.500.000€ de letras (principal+intereses), lo que -supongamos- equivale a un principal de 1.200.000€. En otras palabras, le pido al banco que me diseñe una hipoteca a 15 años a tipo fijo a liquidarse a razón de 100.000€/año, y que como último dato me de el principal, y que ese principal resulta ser 1.200.000€. Con una calculadora de hipotecas, esto equivale a un tipo fijo del 2,9% (razonable / conservador).

De esta forma veamos el rendimiento neto a 40 años vista:
-años 1 a 15: ingreso 120, pago a banco 100, y pago a hacienda 4 (base imponible = 120-100[amortiz] = 20 y supongo un tipo del 20%), neto=16
- años 16 a 40: ingreso 120, pago a banco 0, y pago a hacienda 60 (b.i. = 120-0 = 120 y supongo un tipo del 50%), neto=60
*neto total en 40 años: 15x16 + 35x60 = 2,34 millones

Comparo con la alternativa "habitual" que me imagino: pido 1.200.000€ de principal a 30 años a tipo fijo 2,9%, y con la misma calculadora la letra sale de 60.000€. En este caso:
- años 1 a 15: ingreso 120, pago a banco 60, y pago a hacienda 4 (b.i. = 120-100[amortiz] = 20 y supongo un tipo del 20%), neto 56
- años 16 a 30: ingreso 120, pago a banco 60 y pago a hacienda 60 (b.i. = 120-0=120 y supongo tipo del 50%), neto=0
- años 31 a 40: ingreso 120, pago a banco 0 y pago a hacienda 60 (b.i. = 120-0 = 120 y supongo un tipo del 50%), neto=60
*neto total en 40 años: 15x56+15x0+10x60=1,44 millones (casi 1 millón menos)

Es posible que tenga algún error de concepto, por eso lo planteo por si entre todos podemos aprender algo. A priori veo buena idea hacer coincidir la letra del banco con la amortizacion (en plazo y cantidad). Y si encima el rendimiento declarado en ese plazo es el mismo, directamente estas sin pagar a hacienda durante todo el periodo de amortizacion (y vives del B, dando por hecho que el rendimiento real supera al declarado)
Editado: Miércoles, 29 de Mayo de 2019, 20:24:24 por alicantina
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29 May 19, 20:13
Miércoles, 29 de Mayo de 2019, 20:13:29
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Yo creo q no tienes que hacer coincidir los plazos de amortización con los del pago del préstamo,
Yo te desaconsejaria los tipos fijos, aunq eso es cuestion de cada uno con lo q se sienta mas comodo.
Xa calcular el rendimiento tienes tb que hacer simulaciones de crecimiento o descenso de facturación, dudo q la farmacia en 40 años siga teniendo el mismo volumen de facturacion.
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29 May 19, 20:31
Miércoles, 29 de Mayo de 2019, 20:31:05
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He hecho una pequeña edición tras usar calculadora de hipotecas.

Se que a 40 años todo evoluciona, tanto la facturacion como el IPC, y que quizas el tipo variable es mejor, pero no he tenido nada en cuenta para hacer una comparacion lo mas aseptica y facil de entender posible.

Pero yendo a lo importante: si lo que desgrava es la amortizacion del FC, y no las letras de la hipoteca (a ver si alguien nos lo puede confirmar), y por tanto los 2 ejemplos expuestos están bien planteados, veo crucial planificar este tema pues hay una diferencia muy significativa en cuanto a tributación.
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30 May 19, 08:49
Jueves, 30 de Mayo de 2019, 08:49:52
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Se te ha olvidado lo que pagarás al vender la oficina de farmacia......Si quieres redondear el tema, vendela antes, o justo pasado el plazo en el que ya no te desgraves fondo de comercio : pagas algo mas de un 20% (  por  la ganancia patrimonial ) y compras otra.....y repites operacion de desgravacion...
Editado: Jueves, 30 de Mayo de 2019, 08:57:16 por adjuntoporpocotiempo
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30 May 19, 11:08
Jueves, 30 de Mayo de 2019, 11:08:03
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Desgrava el fondo de comercio entre el  5-7.5% anual entre 14-20 años(depende el porcentaje q desgraves), tb desgravan los intereses de la hipoteca, xo no las letras de la hipoteca.
En mi opinion lo q tienes q mirar xa comprar la farmacia es el potencial crecimiento, pq imagina q el primer año o en los 2 primeros años subes la facturación un 20% y luego vas subiendo a ritmo menor...... Pues las letras de la hipoteca ya ni te van a preocupar y la desgravación del F.C. se la va a comer tu subida de facturación, por tanto vas a tener q pagar impuestos igualmente.
En cuanto a la forma de desgravar y la forma de tributar, si te pillas una farma necesitaras un buen asesor especialista en Farmacias y q todo eso te lo lleve él y haga siempre lo mas conveniente xa tu bolsillo q para eso cobra.
Un saludo.
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30 May 19, 13:11
Jueves, 30 de Mayo de 2019, 13:11:59
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Adjunto, hay algo de cierto en que ahorras impuestos cuando vas saltando de farmacia al acabarse la amortización. Pero solo algo, creo que mayormente es un mantra, y me explico:

Si vas saltando de farmacia, en cada farmacia solo estas el periodo de amortizacion, y efectivamente pagas muy poco IRPF (digamos el 20% de 20.000€ de rendimiento declarado, es decir 4.000€/año), el problema viene los años que vendes una vez tienes el 100% amortizado, pues pagas el 23%... pero del 100% del precio de venta, es decir si vendes en 1.5 millones, pagas ese año la salvajada de 345.000€  Hacienda, cuando si hubieras seguido en esa farmacia, pagarías a lo mejor 50.000€ (50% de un rdto de 100.000 digamos)

Si haces un excel bien hecho, a lo largo de 50 años de carrera profesional-inversora, verás que se ahorra un poco saltando (2-4 saltos), pero no mucho, y aparte está el coñazo de que con cada salto hay un trabajo titánico (nuevo sitio, nuevos empleados, obra y reforma, etc) y por supuesto 20-50.000€ de comisión al consulting de turno.

Pregabalina, supongo que estás seguro de que desgravan los intereses, ¿no? ¿es info de primera mano o de oídas? En caso de que desgraven, dime como funciona el tema... habitualmente las primeras letras tienen muchos intereses y las ultimas poquísimos, ¿le pides al banco un certificado anual de principal+intereses y metes los intereses como gasto? Y por cierto, ¿es compatible desgravar amortización E intereses o tienes que elegir? Y una vez acabada la amortizacion, ¿puedes seguir desgravando intereses?

Gracias!
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30 May 19, 15:37
Jueves, 30 de Mayo de 2019, 15:37:04
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Adjunto, hay algo de cierto en que ahorras impuestos cuando vas saltando de farmacia al acabarse la amortización. Pero solo algo, creo que mayormente es un mantra, y me explico:

Si vas saltando de farmacia, en cada farmacia solo estas el periodo de amortizacion, y efectivamente pagas muy poco IRPF (digamos el 20% de 20.000€ de rendimiento declarado, es decir 4.000€/año), el problema viene los años que vendes una vez tienes el 100% amortizado, pues pagas el 23%... pero del 100% del precio de venta, es decir si vendes en 1.5 millones, pagas ese año la salvajada de 345.000€  Hacienda, cuando si hubieras seguido en esa farmacia, pagarías a lo mejor 50.000€ (50% de un rdto de 100.000 digamos)


tienes un excell hecho ?
ponlo y lo comentamos

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03 Jun 19, 13:14
Lunes, 03 de Junio de 2019, 13:14:11
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"Ahorras" si vas saltando de una pequeña a una mas grande. Pero luego cuando vendas la ultima que sera la de mayor valor, hacienda te metera un palo tan grande que alucinaras.
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03 Jun 19, 15:49
Lunes, 03 de Junio de 2019, 15:49:47
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"Ahorras" si vas saltando de una pequeña a una mas grande. Pero luego cuando vendas la ultima que sera la de mayor valor, hacienda te metera un palo tan grande que alucinaras.

de lo del final, no te libra nadie
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07 Jun 19, 11:16
Viernes, 07 de Junio de 2019, 11:16:30
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Claro q desgravan los intereses, preguntale a tu asesor, en cada letra de la hipoteca viene desglosado el principal y los intereses, no tienes q elegir entre desgravar fondo de comercio o intereses, incluso aunque ya te hayas desgravado el F.C. te puedes desgravar intereses financieros siempre.
Me sorprende que estes haciendo excel de rentabilidad a 40 años y no tengas claro lo q es desgravable y lo q no.
Un saludo.
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07 Jun 19, 11:43
Viernes, 07 de Junio de 2019, 11:43:11
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Ojalá supiera todos los detalles, pero no, por eso pregunto. Muchas gracias

Ya con todos los datos, he comprobado que da igual que el préstamo dure mas o menos que el periodo de amortización a nivel de rendimiento neto acumulado a largo plazo. Veo "limpio" que cuotas de prestamo y amortizacion coincidan en cantidad y plazo, pero no parece que conseguirlo suponga un beneficio económico. Y me reafirmo en que comprar y vender 3 farmacias durante 45 años prácticamente sale igual, a nivel fiscal, que comprar y vender una sola.

Si que veo interesante, (1) evitar que rdto declarado < amortizacion y (2) no vender la farmacia antes de pagar el prestamo, pues en ambos casos, si no me equivoco, se "desperdician" desgravaciones, en el primer caso  te saldria un resultado de explotacion negativo (y no tengo claro que hacienda te vaya a devolver en tu declaracion por ello) y en el segundo todos los intereses pendientes de pago, que te desgravarian de seguir ejerciendo la actividad, los pierdes de golpe

Salvo mejor parecer. Saludos.
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l
27 Jun 19, 10:08
Jueves, 27 de Junio de 2019, 10:08:31
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Buenas a todos
Alicantina, creo que tienes un pequeño lió o algún error de concepto como dices.
Veo que estas teniendo en cuenta el tema bancario, y no has hecho una cuenta de resultados, ni un estudio de viabilidad mínimo.
El banco no te pasa una letra anual, te pasa una letra mensual.
Del recibo que emite el banco, efectivamente desgravas solo,solo los intereses, pero el principal lo tienes que descontar de tus beneficios una vez hayas realizado los flujos correspondientes.
Una cosa es desgravar y otra amortizar (nada que ver)
Sera difícil que te cuadre banco y amortización, el banco lo pagas al mes y las amortizaciones las reflejas anualmente( aunque debes tener en cuenta la mensual)
Como bien han dicho, seguro que empiezas a pagar impuestos antes de que se acabe el periodo de amortización (por eso hay gente , que vende su farmacia sin haberla amortizado entera).
Bueno solo era para que lle des un repaso
Saludos
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20 Jul 19, 19:33
Sábado, 20 de Julio de 2019, 19:33:45
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"Ahorras" si vas saltando de una pequeña a una mas grande. Pero luego cuando vendas la ultima que sera la de mayor valor, hacienda te metera un palo tan grande que alucinaras.

en el momento que se te pase el plazo de desgravacion del fondo de comercio, empiezas a pagar impuestos como si no hubiera un mañana

que si, que es caro vender y comprar, sobre todo con intermediarios de por medio,  pero mas caro es tener un negocio en el que se mueve dinero sin tener gastos que desgravar, porque la sangría que te hace papá estado es de 3 pares de cojones

ten en cuenta para los calculos de impuestos que pagas al vender una farmacia que todavía no has amortizado el fondo de comercio, "solo" pagas la ganancia patrimonial neta que tienes, no del total de la operacion
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