Comprar una Farmacia o abrir otro Negocio

Comprar una Farmacia o abrir otro Negocio
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10 Sep 15, 17:18
Jueves, 10 de Septiembre de 2015, 17:18:56
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Hola :
Nasonex, el tema de la venta por lo que le sale de los eggs, como dices , sigue sin aclarar nada, de lo que pregunto.
El tema del local , ya lo tasara el banco, pues para eso existe el IBI, y no se pueden valorar las cosas sin ton ni son, para hacer la cuenta a un milloncejo.(como dices) algunas veces tambien te quieren colocar , la vivienda ¿tiene algo que ver una casa  con una farmacia para que te la coloquen en el precio?
 Otra cosa seria que el farmacéutico sepa que pagará una pasta por las plusvalías y se las quiera colocar al comprador,
Te recuerdo que las hipotecas de los locales , son aparte de la farmacia,(y se amortizan de distinta manera) (en el ejemplo que pones , la farmacia esta al 1,6, si el boti piensa que es lo justo , que te explique el por qué) Eso se ve analizando números
Y si acaso te dice que eso es lo que hay , pues para el "PA SIEMPRE".
sigo esperando
Saludos
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10 Sep 15, 22:06
Jueves, 10 de Septiembre de 2015, 22:06:28
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Lo general es el coeficiente multiplicador sea mayor en farmacias urbanas que en farmacias rurales. Porque las farmacias urbanas, se supone que tienen mayor beneficio (suelen tener más venta libre y por lo tanto más beneficio).
Por lo que conozco en cantabria y castilla y león, una urbana suele estar en el entorno de 1,2 - 1,3 y una rural entre 0,8 y 1,1; son coeficientes muy razonables a día de hoy.... si alguien ahora paga más de 1,5 es que o le sobra el dinero o le han engañado o se ha dejado engañar por el motivo X.
Matizo, que para establecer el coeficiente multiplicador se tiene en cuenta la venta de seguridad + venta libre (y se suelen quitar las residencias si lleva).

  • 0 Votos
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11 Sep 15, 12:01
Viernes, 11 de Septiembre de 2015, 12:01:41
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Hola:
Estimado/a compraguionbajofarmacias.
Aunque matices,no explicas , de donde sale el coeficiente?. ¿quien pone en Castilla -Leon ese 1.2 o 1.3 y por qué?
El que alguien pague un 1.5, no quiere decir, que le engañen o que tira el dinero.
Por cierto ya puestos, ¿si la venta libre deja mas beneficios que la venta al seguro, el coeficiente debe ser el mismo para los dos o distinto? si tienen distinto margen............

son explicaciones que debe dar el vendedor o los consultin
saludos


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11 Sep 15, 12:33
Viernes, 11 de Septiembre de 2015, 12:33:01
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una sugerencia que os hago cuando vayais a comprar una farmacia es en vez de hablar de multiplicadores hablar de lo que en negocios se llama EBITDA que es el rendimiento actual del negocio multiplicado por un numero de veces que significaria los ejercicios fiscales que tardas en recuperar la inversion si compraras la farmacia a toca teja sin ningun tipo de financiacion. Generalmente en un negocio mjaduro como una farmacia es una locura pagar mas de 8 veces el EBITDA (rendimiento) anual. Lo del coeficiente solo sirve para comparar farmacias con gastos de explotacion similares que casi nunca es el caso. Ademas que no se os olvide que si el titular hace en la farmacia trabajo de dispensacion eso hay que descontarlo como sueldo para calcular el EBITDA real de la farmacia que los consultines no suelen tenerlo en cuenta para engordar un poco los precios.
Por cierto como norma basica yo ni iria a ver una farmacia que no me ofrecia al menos 10 veces EBITDA, es decir que si el titular espera un millon de euros por el traspaso por ejemplo (incluidos todos los costes del traspaso) no me plantearia ni visitar la farmacia si a su vez me dice que tiene menos de 100000 euros de rendimiento actual. Un saludo y espero que sirva,
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11 Sep 15, 17:58
Viernes, 11 de Septiembre de 2015, 17:58:54
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Querido Legal, el coeficiente mas que nos pese lo ponen los titulares según su criterio, desde mi punto de vista no existe ninguna tabla o referencia que estipule o dictamine que coeficiente se le debe aplicar a cada facturación teniendo en cuenta el tanto por ciento de SS y venta libre, localización u otros factures, o al menos yo no lo conozco. Te invito a que si tienes un razonamiento más lógico que explique por que farmacias en el mismo nucleo urbano,  distribución geografica y localización parecida, de barrio, con facturaciones muy similares se venden con 200.000 euros de diferencia al margen del capricho del titular nos lo hagas saber. Yo creo más bien que influye tanto todo lo anterior como la situación personal y financiera del propietario, por eso es tan aleatorio.

Farmaceuticoempresario te he mandado un privado, gracias por tu consejo.

  • 0 Votos
11 Sep 15, 19:28
Viernes, 11 de Septiembre de 2015, 19:28:15
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Pâra aclarar mi post anterior por si hubiera alguna duda. En primer lugar nos tenemos que plantear que nivel de facturacion buscamos en una farmacia, por ejemplo 500000 euros anueles. Hasta ahora algunos os moviais por factor que se pide por el traspaso, por ejemplo 1,3 (mas gastos de consulting y notaria y demas que es un 10%) os piden 720000 euros y ahora estais vosotros para decidir si comprias ono. Por lo tanto os sugiero que pregunteis al titular que rendimiento tiene esa farmacia. Si os dice que menos de 72000 euros esa farmacia fuera de la lista ( menos del 10 % sobre valor de traspaso global 72000 / 720000 euros) si os dice que mas ya indagais mas en la farmacia. Por ejemplo os puede decir "no lo se" pero unos 80000 euros, le tienes que preguntar si el trabaja dispensando en la farmacia o no y restarle 35000 euros del beneficio que os ha dicho antes que es lo que te cuesta un farmaceutico adjunto con los seguros sociales. Si la farmacia os interesa pero os dice 60000 euros pues ya sabeis que no podeis ofrecer mas de 600000 euros. Queda mas claro para el que no lo habia entendido antes? 
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15 Sep 15, 22:36
Martes, 15 de Septiembre de 2015, 22:36:09
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Por supupuesto que el rendimiento de la farmacia es fundamental, es decir que esten compensadas las ventas con los gastos (compras, gastos corrientes, cuotas hipoteca...).
Pero a lo que voy es que si una farmacia tiene de beneficio más de 72000, es porque tienen una facturación > 350.000 E. aprox.
Es decir la rentabilidad está intimamente ligado a  la facturación. Y a más facturación más coste tendrá la farmacia, como no podría ser de otra manera y a su vez la aportación incial para la compra de la farmacia será mayor, y habrá quien no tenga la suficiente cantidad para comprar una farmacia con rentabilidad alta. Normalmente el banco suele poner 70 - 80 % de  la tasación (ojo no es lo mismo para tasación, que el valor de compra-venta).- Y efectivamente como dice un compañero habría que hacer dos operaciones diferentes en el caso de compra de locak (hipoteca inmobliaria) y compra de la licencia (hiboteca mobiliaria), más los impuestos asociados, notario,  AJD...etc.

Y sobre si pueden existir diferencias entre el coef. multiplicador de unas CC.AA a otras, claro que pueden existir. Las farmacias costeras, cuestan más, las farmacias en zonas turísticas tambien, en zonas con demanda de compradores...es "licito" que los vendedores se aprovechen y especulen al alza el precio del coef. 

Pero insisito que los coef. de compra-venta, están en mínimos de los últimos años, por ello como compradores no debemos pagar ninguna barbaridad por una farmacia, en general (no como antaño); para hacer frente medianamente bien a las cuotas de la hipoteca (que es el principal riesgo....).
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16 Sep 15, 12:17
Miércoles, 16 de Septiembre de 2015, 12:17:25
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totalmente en contra del mensaje anterior y, de hecho, esa manera de pensar ha conducido a una situacion financieramente muy comprometida para muchos compradores por meter gastos financieros (hipoteca) en los calculos de viabilidad de la farmacia. Repito que eso es algo que nunca se debe hacer, porque nos hacen ver que somos propietarios de algo cuando realmente lo que tenemos es una deuda con el banco para ser propietarios a futuro. La farmaci que se compre debe ser rentable en si y partiendo de ese hecho tenemos que hacernos un plkan de negocio para mejorar esa rentabilidad a futuro SIN contar para ello con los gastos financierieros. Si los datos nos salen, entonces si metemos los gastos pero si eso no sale, mejor mirar otra cosa.
Un saludo,
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16 Sep 15, 16:00
Miércoles, 16 de Septiembre de 2015, 16:00:26
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Pâra aclarar mi post anterior por si hubiera alguna duda. En primer lugar nos tenemos que plantear que nivel de facturacion buscamos en una farmacia, por ejemplo 500000 euros anueles. Hasta ahora algunos os moviais por factor que se pide por el traspaso, por ejemplo 1,3 (mas gastos de consulting y notaria y demas que es un 10%) os piden 720000 euros y ahora estais vosotros para decidir si comprias ono. Por lo tanto os sugiero que pregunteis al titular que rendimiento tiene esa farmacia. Si os dice que menos de 72000 euros esa farmacia fuera de la lista ( menos del 10 % sobre valor de traspaso global 72000 / 720000 euros) si os dice que mas ya indagais mas en la farmacia. Por ejemplo os puede decir "no lo se" pero unos 80000 euros, le tienes que preguntar si el trabaja dispensando en la farmacia o no y restarle 35000 euros del beneficio que os ha dicho antes que es lo que te cuesta un farmaceutico adjunto con los seguros sociales. Si la farmacia os interesa pero os dice 60000 euros pues ya sabeis que no podeis ofrecer mas de 600000 euros. Queda mas claro para el que no lo habia entendido antes?

Entonces estos calculos hay que hacerlos sin contar con los gastos fijos del negocio y la hipoteca? es decir ese 10% es antes de gastos, prestamos, impuestos etc...o se hace con el neto tras todo eso?
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16 Sep 15, 23:51
Miércoles, 16 de Septiembre de 2015, 23:51:07
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Se hace neto antes de la financiacion bancaria. Es muy facil de entender. Preguntas al titular el rendimiento del negocio anual. Imaginemos que te dice 70000 euros.  Lo primero que tienes que hacer es saber si esa cifra es real o te esta ocultando gastos que tiene la farmacia como por ejemplo pagos a personal en negro y demas. Una vez que sepamos la cifra mas o menos correcta del rendimiento actual (imaginemos que al final salen 55000 euros) , pues ya sabes que contsando gastos de consulting y todo lo que le cuelga al traspaso no puedes ofrecer por la farmacia mas de 550000 euros. Los gastos son por supuesto sin contar la hipoteca, pero es una cifra para podernos mover que nos de cierta seguridad en la operacion. Ya digo que si ese cociente no sale (10 % al menos) no compensa ni mirar esa farmacia.
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17 Sep 15, 09:19
Jueves, 17 de Septiembre de 2015, 09:19:48
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Perfecto entonces. Gracias compañero por tus consejos  :wink:
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24 Sep 15, 22:37
Jueves, 24 de Septiembre de 2015, 22:37:27
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Estimado  farmaceutico empresario.

Para comprar una farmacia, condicionanda a una finaciación bancaria... para hacer números tienes que tener en cuenta si o si, el importe de las cuotas del prestamo..,, además de todo los dicho anteriormente, cuando más variables (gastos) tengas en cuenta, mejor estructura estará la operación y con más seguridad se hará.
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25 Sep 15, 10:47
Viernes, 25 de Septiembre de 2015, 10:47:31
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Bueno amigos, este sabado voy a ver una farmacia y a priori me interesa bastante, de hecho voy con la idea de firmar una reserva incluso. ¿Qué cuestiones, documentación etc se os ocurre que pregunte o pida para cerciorarme de lo que me enseñen sea la verdad y no esté inflado? por ejemplo, en mis notas llevo preguntar si lleva asilo o no, aunque el titular se va a trasladar a otra comunidad autonoma desde luego, si tiene familiares boticarios cerca, llamar a inspección por si tiene algun expediente abierto.....no se, decidme si se os ocurren más cosillas por fa.

Gracias
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farmaceuticarural
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farmaceuticarural
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25 Sep 15, 12:27
Viernes, 25 de Septiembre de 2015, 12:27:28
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Hola nasonex.
Pide:
- El confidencial del COF, del 2014 y este 2015.
- IRPF de los 2 últimos años.
- Modelo 130 de los 2 trimestres del 2015.
- El 347 del 2014.
Las ventas de este año..
Suerte!
  • 0 Votos
25 Sep 15, 21:03
Viernes, 25 de Septiembre de 2015, 21:03:25
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nasonex, lo que te dice farmaceutica rural es lo correcto pero ademas incluyele mas años para atras de toda la documentacion que hablas, para que no veas sorpresas de caidas de facturacion del 30 % y al contrario (te puede dar pistas sio efectivamente vende a residencias). Por otro lado ni loco tomes decisiones tan importantes rapidamente, todo tiene que razonarse bien.
Por ultimo,compra_farmacias los gastos financieros son importantes pero si estamos contando un ROI antes de financiacion bancaria del 10 % por mucho que pagues unos gastos financieros del 5, 6 ,7 u 8% siempre estarias hablando de apalancamiento positivo por lo que la financiacion bancaria nos saldria virtualmente gratis.
  • 1 Votos
29 Sep 15, 17:19
Martes, 29 de Septiembre de 2015, 17:19:41
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Reservada  :love:

Bueno, tras negociar, cotejar y contrastar precios, facturación etc.. he reservado la farmacia que más me ha convencido  de cuantas he visto estos 6 meses. Facturación 360.000 con un 76% en SS y el resto en venta libre. Claro potencial de crecimiento al estar colindando con el mayor supermercado del pueblo (unos 10.000hb) al que vamos a abrir una puerta de conexión en un periodo corto de plazo, población del pueblo en auge, con muchos niños aunque también con población de todas las edades, hospitalarios y nada conservadores. La farmacia no tiene residencias asociadas ni parientes cercanos, el farmacéutico es de otra comunidad autónoma y su intención es emigrar allí con los suyos. La facturación esta contrastada, de los últimos 4 años con los IRPF y confidenciales del COF y va en crecimiento en torno a un 3-5% por año, salvo en el 2012 que cayó un poco por el copago.
La farmacia es amplia, mobiliario nuevo y muy bien acondicionada, informatizada, bomba de calor, equipo informático reciente....perfecta.
La he conseguido al 0.8 y existencias negociadas a pagarlas a plazos sin intereses al propio titular.

La verdad es que estoy muy contento y deseando que me aprueben la financiación para empezar el proyecto más ilusionante de mi vida con el que espero sentirme al fin, realizado en mi profesión.

Saludos y mil gracias por vuestros consejos, ayudas, alientos y ánimos. Ya os contaré y mandaré fotitos cuando se escriture, dentro de unos 3 meses.
  • 0 Votos
29 Sep 15, 18:17
Martes, 29 de Septiembre de 2015, 18:17:29
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Enhorabuena nasonex
Al 0.8 dices?'supongo que la farmacia esta en cataluña
Has señalizado algo o solo has firmado una reserva condicionada a aceptacion bancaria?
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farmaceuticarural
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farmaceuticarural
Visitante
30 Sep 15, 07:59
Miércoles, 30 de Septiembre de 2015, 07:59:59
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Enhorabuena nasonex!
Espero que cierres la operación sin problemas y nos digas que te va genial.  Suerte!
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30 Sep 15, 08:58
Miércoles, 30 de Septiembre de 2015, 08:58:18
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Enhorabuena Nasonex!!
Al 0,8?? has conseguido ajustar muy bien el precio....
Esta en cataluña??solo una cosa; por alli no estan ahora con impagos????
Saludos.
  • 0 Votos
30 Sep 15, 22:47
Miércoles, 30 de Septiembre de 2015, 22:47:19
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NASOREX. Suena todo muy bien.... ¿en que comunidad autonoma / provincia es?

(para hacerme una idea a como está el mercado).

Suerte, y gracias.
  • 0 Votos

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