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Pregunta sobre hipoteca mobiliaria
farmaceuticoempresario:
Hola a todos,
Acabo de estar hablando con un "consultin" de la Comunidad de MAdrid y efectivamente me ha indicado lo que todos preveiamos: las farmacias han bajado mucho de precio y ahora ya se esta empezando a valorar los negocios por lo que son y no por lo bonitos que parecen :yush:
En cuanto a precios me ha dicho que acaban de cerrar la venta de una farmacia al 1,1 pero claro, ya me ha avisado que hay que tener mucho ojo porque hay farmacias que han caido la facturacion un 20-25 % con respecto al ejercicio pasado dizzy.gif por lo que un precio que parece interesante luego no lo es tanto por la falta de potencial del lugar. El por supuesto prevee mas caidas de precios, por lo que es esencial negociar a la baja siempre que el propietario necesite vender y ya me ha anticipado que antes del 2013 veremos precios por debajo de la facturacion aunque, claro, hay que ver la evolucion del mercado estos meses.
Hasta todo muy bien hasta que hemos hablado de bancos, segun el me dice que piden ahora mismo un 20-25 % del valor de la trasmision (sin contar los gastos extra) por lo que teniendo un 30 % de todo los bancos aprueban las operaciones poniendo solo la farmacia como garantia del prestamo (es decir, teniendo solo una hipoteca mobiliaria sobre el fondo de comercio de la farmacia).
Ahora os pregunto: seguro que es asi y que si las cosas van a peor se podria hacer una dacion de pago de la farmacia (el me ha insistido en que es asi y que si es hipoteca mobiliaria solo la farmacia estaria en garantia y no otros negocios o propiedades que yo pueda tener) olvidandonos de la aventura como si tuvieramos una SL con prestamos sin garantia adicional, o en cambio me ha dicho esto para liarme pero al final el banco me va a pedir que garantice todo el prestamo con bienes personales? A vosotros que os han dicho? Creo que esencial saber estas cosas antes de tomar estas decisiones.
A los que teneis la hipoteca contratada ya como es garantizada por todo el saldo pendiente o se puede hacer dacion de pago? Muchas gracias por la ayuda.
URBAGESA:
Buenas tardes,
Considero que no vas a obtener una respuesta única, ya que la negociación de la concesión de una hipoteca mobiliaria o sobre otros bienes y garantias ya no se realizada de manera "standarizada". Conozco entidades que financian hasta el 80% de la operación con garantía al fondo de comercio y otras que unicamente llegan al 50 - 60 % con unas condiciones más favorables de tipos de interes. La dación de pago no es ejecutable en una oficina de farmacia ya que un banco no puede ser propietario de una oficina de farmacia (solo de los bienes inmuebles que la compongan, es decir, locales y anejos) pero considero que en la mayoria de los casos se responde con los bienes personales que se dispongan sí la hipotetica venta de la farmacia no cubre con la deuda generada con la entidad.
En mi opinion, considero que el valor financiero de cualquier farmacía depende de la rentabilidad que alcanza el farmacéutico que afronta su compra. Dependiendo del interes que la farmacia suscite en el mercado (por el posicionamiento que tenga frente a establecimientos hospitalarios, competencia en la zona, potencial crecimiento urbanistico, estructura poblacional de tu mercado poblacional, gestión actual de la farmacia, etc.) su valor en el mercado alcanza una cota u otra, rehuyendo así de que valdrán por debajo de 1, de 0 o de 1/2, pero de acuerdo en una cosa, es una empresa, y como toda empresa tiene el valor que su rendimiento dicta.
Espero haberte podido ayudar en tu duda y quedo a tu disposición para futuras consultas.
Recibe un cordial saludo,
David Prieto
Gestor Comercial URBAGESA
www.comprar-farmacias-urbagesa.es
davidprieto@urbagesa.com
Plaza Mayor, 21 - 1ºB
47001 Valladolid
Tel: 983.362.790
Móv: 615.327.257
Fax: 983.339.778
farmaceuticoempresario:
Gracias David por la respuesta. ¿Sabes si alguna entidad bancaria financiaría la compra de la farmacia con la garantía exclusiva del fondo de comercio de la farmacia y el local e inmobilizado que la compone? Creo que es esencial sabes qué riesgo realmente se asume antes de la compra.
Gracias de nuevo y un saludo,
Proscar:
Si tienes suficientes recursos propios. Es decir, para cubrir el 30 % del local, más el 40 % del fondo de comercio, más las existencias y los gastos. Hace falta dinero en efectivo para comprar una farmacia, pero mucho más para comprarla sin hipoteca inmobiliaria.
farmaceuticoempresario:
Proscar, en ningun caso he hablado de hipoteca inmobiliaria. Tengo otras inversiones y propiedades que no quiero se vean afectadas si la inversion en farmacia no es productiva. Lo que no quiero es arriesgar todo mi patrimonio. Gracias
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