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Pregunta sobre hipoteca mobiliaria
URBAGESA:
Hola de nuevo,
Esa financiación se me antoja un caso extremo, el de comprar farmacia por debajo de coef. 1 en facturaciones elevadas, en ese caso contarías con hasta el 80% del valor de tasación o de compra (el menor de ellos). El local cubriría con el 60-70% de su valor de tasación, restaría pagar los gastos Ejemplo: Fact. 1.000.000 €, se adquiere al 0,8 s/fact, local 200.000 € precio de venta, existencias y gastos aparte. ejemplo:
Fondo de comercio: 1.000.000 € ventas se compra por 800.000 € aporta garantias de 640.000 €
Local: 200.000 €, tasa en 360.000 € , aporta garantias de 252.000 €.
Según esos datos, requeriria un efectivo de 108.000 € + existencias (80.000 €)+ gastos (60.000 €) = 248.000 €
Se podrían sacar adelante con el 20 % de aportación, financiando hasta el 80% del total de la operación.
Cabe la posibilidad de financiar el stock, mediante acuerdo o convenio con distribuidores que finanacian el stock inicial a 3 años con carencia de 2-3 meses y sin intereses, pero habría que analizar hasta que cuantía. Con eso se llegaría hasta el 86% de financiación.
Creo que no se llegaría a financiar el 100% solo con farmacia y local en ningún caso, y en mi opinión considero que no sería recomendable comprar a un 86% de financiación, si bien entiendo que no quieras comprometer para la compra de tu farmacia el patrimonio personal o de los tuyos.
Ya visitaré el foro para ver sí tomas esa decisión, deseandote lo mejor en todo caso y recordandote que estoy a tu disposicion por sí quieres un asesoramiento más especifico sobre esta u otras operaciones que te planteen. ¿por cierto en que zona te interesa comprar farmacia?
Saludos,
David Prieto
Gestor Comercial URBAGESA
www.comprar-farmacias-urbagesa.es
davidprieto@urbagesa.com
Plaza Mayor, 21 - 1ºB
47001 Valladolid
Tel: 983.362.790
Móv: 615.327.257
Fax: 983.339.778
farmaceuticoempresario:
David, no se si me he explicado bien. Yo hasta ahora siempre he trabajado a traves de SLs en los que si no se pagaba el prestamo te declarabas en concurso, intentabas renegociar la deuda y si no era posible, liquidacion (perdida para el banco), y yo siempre como persona fisica indemne.
Ahora por la bajada de precios de las farmacias me esta empezando a interesar comprar una farmacia siempre que la operacion se previera rentable, y siempre que si todo fuera mal (esperemos que no) yo solo perderia la aportacion inicial y NADA mas. En tu caso de operacion 1000000 de euros incluido el local. Si no se pagara el prestamo bancario (nunca se sabe si eso puede suceder contando con que las cifras han podido estar manipuladas o por ejemplo impagos de la administracion) de 752000 euros, porque no se pudiera, aparte de perder el local, el banco podria requerir mas bienes personales para afrontar esa deuda bancaria? Lo que pretendo es limitar las perdidas a la aportacion inicial si es posible pese a que tenga que pagar mas intereses al banco. Hasta ahora me he movido asi y nunca he tenido problemas de impagos, pero no quiero que esta aventura pueda frustrar todo mi patrimonio particular. Dispongo de capital y patrimonio por lo que el prestamo no es esencial y solo se haria por los beneficios fiscales y proteccion de la inversion.
Por otro lado creo que farmacias a esos precios (0,80 la facturacion) solo hay ahora en Navarra, Castilla la Mancha, Valencia o Catalunya ya que segun me han informado en Madrid estan al 1,0-1,1 maximo aunque puede que bajen un poco mas.
En Urbagesa disponeis de farmacias a estos precios? No las he visto en vuestra web, o no la teneis actualizada (veo precios de coeficiente por 1,5 para arriba) o vuestros clientes no se han enterado que ya no hay la expectativa de crecimiento que habia en el 2006, que por cierto en aquellos tiempos quizas era a priori mejor comprar una farmacia al 3 la facturacion que en estos tiempos al 1, porque lo que importa en un negocio es la capacidad de generar beneficios futuros y ahora eso esta totalmente de capa caida o quien puede decirme que va a cerrar 2013 con mas beneficio del 2012 o 2011?
Muchas gracias por la informacion.
JCESC:
Efectivamente en la SL la responsabilidad está limitada, pero en los profesionales autónomos la cosa cambia:
PROFESIONAL AUTONOMO:
La responsabilidad frente a terceros es ilimitada.
COMUNIDAD DE BIENES :
Como empresarios autónomos que son, la responsabilidad de los socios comuneros por deudas frente a terceros es ilimitada y solidaria, es decir, responden los comuneros con sus bienes presentes y futuros y se respaldan el uno al otro.
SOCIEDAD CIVIL:
La responsabilidad de los socios por deudas frente a terceros es personal e ilimitada, es decir, una vez liquidado el patrimonio de la sociedad, si no llega para cubrir las deudas, responden con sus bienes presentes y futuros. Y lo hacen de forma mancomunada ante todos los deudores que pueda haber.
Otra cosa es que existen fórmulas de financiación para prevenir (?) y aminorar (?) los daños de un posible fracaso. Un ejemplo puede ser financiar el inmueble mediante la fórmula de leasing inmobiliario, que básicamente consiste en que se hace un contrato entre:
- El vendedor del inmueble
- El comprador y arrendador: el banco que compra y arrienda el local con una opción de compra cuando finaliza el contrato. Cuanto mayor es el importe del valor residual el leasing es lógicamente más caro.
- El arrendatario, que paga unas cuotas periódicas por tres conceptos: capital, intereses e IVA.
En este caso el bien es propiedad del banco hasta que se ejerce la opción de compra por lo que se puede financiar el 100 %. El banco tiene la garantía en su poder desde el principio, y la cede cuando se paga la totalidad del inmueble.
La fiscalidad de esta opción no es desfavorable: intereses deducibles, coste del bien deducible vía amortización, aunque no se adquiera la propiedad hasta el ejercicio de la opción de compra, IVA deducible. Las segundas transmisiones de inmuebles lógicamente no pagan IVA (salvo que el vendedor renuncie a la exención en cuyo caso pagaríamos IVA), pero tampoco Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tratarse de leasing. Si que hay que pagar Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los gastos de notaría, registro y gestoría correspondientes (llamémoles NRG).
En resumen, si dejas de pagar , el banco se queda con el inmueble que ya es suyo; esta fórmula no se puede usar lógicamente para pagar el fondo de comercio, porque el banco no puede ser el propietario del mismo.
marimon:
Enhorabuena farmacéuticos precario por fin has decidido a aventurarte en el sector farmacéutico yo creo que no te arrepentirás de tu decisión pero actualmente no hay ninguna entidad que te financie sino tienes el 20% de recursos propios en liquidez y un 40 % del valor de la financiación en inmuebles libres de cargas a parte de la farmacia. Yo llevo casi un año con una operación y creo que este mes me autorizaran la operación ,
marimon:
Perdón quería decir farmacéutico empresario el corrector me ha pasado mala jugada
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