Buenas, despues de casi 1 año vuelvo a entrar en este foro.

En su dia, estuve a punto de comprar una farmacia, pero un problema gordo familiar paralizó todo el proceso. Como el vendedor es un familiar y no tenia prisa, paro la venta.

Ahora, que parece que la cosa se esta solucionando, me he vuelto a plantear la compra. Digo mas o menos el mejunje del tema:

*700-750mil de ventas/2011
*Tenerife (Canarias)
*1000€ alquiler (local no en propiedad)
*¿Por cuanto lo vende?: 650-700 mil (aquí esta el kit de la cuestion!)
*Un solo empleado (auxiliar)
*Horario partido
*Situacion de la farmacia: provincia
*Cargas personales: 1000 euros hipoteca
*Las compras las realiza casi todas a Cofares (vamos, que transfer hace solo genericos)
*El precio me incluye el stock (no se hasta que punto puedo justificar esto a Hacienda)
*Farmacia claramente a explotar. Es un familiar muy cercano y se como trabaja.
*Farmacia reformada hace casi 3 años. No es una maravilla la estructura, pero me sobra. Local en muy buen estado.
*Solo he hablado con Bancofar (comentado muy por encima). Si no me equivoco, me comento por telefono que me haria Prestamo Hipoteca Inmobiliaria (20 años sin comision de cancelacion). Vamos, que se me quedaria en torno a los 4000 €.

Llevo casi una semana que no duermo. Actualmente trabajo en Lanzarote, aunque paso fines de semana en Gran Canaria. Me costaria irme a Tenerife (dejo amigos, familia, etc). Pero me ilusiona el tema de aventurarme a esto.

¿Como ven el tema?. Segun tengo entendido, Bancofar se "cobra" del SOE. El resto seria para mi, para atender otros gastos. Me echa para atras el tema de mi hipoteca (1000 eurazos con un 3,5%) + 1000€ alquiler + 2500€ sueldo bruto del auxiliar (y me tengo que quedar con el porque es la unica condicion que me pone el vendedor) + hipoteca del prestamo (4000 por ejemplo) = 6500-7000 €.

A parte, todo el mundo dice que seleccione la opcion de pago al contado en Cofares (beneficio de descuento pronto pago). Que Bancofar ayuda los primeros meses.

Se me olvidaba. la farmacia es casi entera de receta. Bueno, 80-90% recetas. Poca venta libre. Pero como dije antes, he estado alli y no esta nada explotado la venta libre.

Bueno. Pues nada. Despues de leer los foros (llevo casi 3 horas), me incliné a poner un nuevo tema, porque no encontraba un tema anterior donde encasillarlo.

Despues del rollo, me voy a dormir, que hay que levantarse pronto mañana....

buenas
te aconsejo que no compres en las islas canarias de momento, pues ante de marzo va a salir un concurso de unas 115 farmacias entre todas las islas.....
o llamate a sanidad y que te digan el mapa farmaceutico y las nuevas....
unn saludo.

Eso es un chollo.
Con todas las letras.

EDIT: Lo de 2500€ de sueldo del auxiliar... Caray!!

Saludos!

Los 1000 euracos son en gasto personales por la compra de una vivienda.

La farmacia no tiene residencias ni nada por el estilo. Lo se de buena tinta y he hablado con el personalmente. Somos familia.

Las nuevas aperturas son casi todas en el sur de la isla. Me he informado. En la capital se abriran unas pocas. Pero en la zona en la que está no cabe ninguna.

El lunes empiezo a "caminar". Eso sí, estare todo el fin de semana viendo el foro.

¿Como ven los gastos que puse en el comentario numero 1?

hola ramon y que coeficiente te pide para esa facturacion

hola ramon y que coeficiente te pide para esa facturacion

Pues 0,93 (siempre y cuando sea a 700000, que me parece que sera menos). Lo que esta claro es que me la vende a ese precio por ser familiar. Y que el no necesita el dinero (quiero decir con esto que es una persona ahorradora y tiene dinero) y solo lo hace para dejarselo a alguien conocido.

No se. El martes quedo con una persona que me asesorará como hacerlo. Y el miercoles empezare a hacerlo....

GRACIAS A TODOS

Esa farmacia esta bien para comprar. Tienes que hacer calculos de otra manera. Si factura 700 mil te quedan despues de pagar a proveedores 170000 descuenta salarios auxiliar (30000), alquiler (12000), gastos de explotacion (luz, gas, agua, telefono) unos 15000, total 57000, cuota autonomos y demas chorradas como el colegio personales (12000), asi que limpios  te quedas con 101000 euros anuales, fijate que el rendimiento es bastante elevado  101000/700000 de ventas, osea 14, 5 %. De esos 100 mil tendrias que pagar los intereses del prestamo y el resto te lo quedarias tu limpio. Es buena farmacia para invertir, seguro que te dan buena financiacion ademas. Miratelo y nos dices algo!

Ramon no te anticipes a decir nada a tu jefe primero mueve ficha con los bancos en cuanto a financiacion, te van a pedir un 15% de liquidez o un 20 % ya se que la operacion es muy buena pero primero que te acepten la operacion , tambien pediran algun aval personal o familiar ya que del 85% de financiacion creo que hasta el 80% es el fondo comercio y el resto garantia hipotecaria, habla con Bsch , popular, Bancofar no la conozco pero prueba, ya nos vas contando como va la operacion, me imagino que no sirve a ninguna residencia, y que te enseñe el gestor de el el cierre de este año , ahi podras ver en ingresos y gastos, compras, gastos generales, personal , pago rd consejeria etc.

Un par de cosas:

Alquiler a 20 años. Puedes linkar el alquiler a resultados de negocio pero lo más normal es que lo quieran ligar al IPC.

Por ese importe de compra, exige que la financiación sea integramente por hipoteca mobiliaria. Es decir, que sea el 100% por la hipoteca de la farmacia. Los bancos suelen dar como hipoteca sobre el fondo de comercio como máximo "lo que vende". Y como tu la vas a comprar por menos de lo que vende que no te piden ni cash ni ostias. Esta hipoteca debería rondar el euribor +2% con suelo. Todos los bancos te van a poner suelo y no techo, c'est la vie...

Otra cosa es que te interese hacer hipoteca sobre un inmueble para bajar el euribor, esa hipoteca debería ser como mucho de euribor +1%

Que las existencias estén incluidas en el precio de compra es un chollo!

Y llama a Cofares, Hefame, Alliance, Cecofar o quien carallo trabaje en Canarias y diles que te quieres poner en pedido inicial. Con tu carga con 2 meses en 36 cuotas te sobrea para no necesitar financiación jamás.
Búscate un grupo de compra por la zona, no se si existen en Canarias, pero para competir en parafarmacia es básico.

Cualquier duda por aquí estamos...

Estoy a la espera del dueño del local. Una vez me haga el contrato, empiezo a negociar.

Les ire contando, porque la cosa por ahora está parada a la espera del contrato...

GRACIAS A TODOS!