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amortización y préstamo
alicantina:
Digamos que voy a comprar un FC que factura 800.000€ por 1.500.000€, y que necesito financiar aproximadamente 1 millón (tengo flexibilidad en que sea algo más o algo menos). Supongamos que a esta farmacia le logro hacer (gastos financieros excluidos) un 15% bruto anual, esto es 120.000€
Entiendo que a nivel fiscal, esto sería lo mejor: hacer coincidir los plazos de amortización con los del pago del préstamo, tanto en tiempo como en cantidad. Así, por ejemplo:
*si amortizo al 6,66% anual, podría desgravarme 100.000€ al año durante 15 años
*supongo tipo fijo, y adapto la cantidad a financiar (pues tengo cierta flexibilidad) para que la letra anual a pagar al banco sea justo de 100.000€. Es decir, que en 15 años habré pagado al banco 1.500.000€ de letras (principal+intereses), lo que -supongamos- equivale a un principal de 1.200.000€. En otras palabras, le pido al banco que me diseñe una hipoteca a 15 años a tipo fijo a liquidarse a razón de 100.000€/año, y que como último dato me de el principal, y que ese principal resulta ser 1.200.000€. Con una calculadora de hipotecas, esto equivale a un tipo fijo del 2,9% (razonable / conservador).
De esta forma veamos el rendimiento neto a 40 años vista:
-años 1 a 15: ingreso 120, pago a banco 100, y pago a hacienda 4 (base imponible = 120-100[amortiz] = 20 y supongo un tipo del 20%), neto=16
- años 16 a 40: ingreso 120, pago a banco 0, y pago a hacienda 60 (b.i. = 120-0 = 120 y supongo un tipo del 50%), neto=60
*neto total en 40 años: 15x16 + 35x60 = 2,34 millones
Comparo con la alternativa "habitual" que me imagino: pido 1.200.000€ de principal a 30 años a tipo fijo 2,9%, y con la misma calculadora la letra sale de 60.000€. En este caso:
- años 1 a 15: ingreso 120, pago a banco 60, y pago a hacienda 4 (b.i. = 120-100[amortiz] = 20 y supongo un tipo del 20%), neto 56
- años 16 a 30: ingreso 120, pago a banco 60 y pago a hacienda 60 (b.i. = 120-0=120 y supongo tipo del 50%), neto=0
- años 31 a 40: ingreso 120, pago a banco 0 y pago a hacienda 60 (b.i. = 120-0 = 120 y supongo un tipo del 50%), neto=60
*neto total en 40 años: 15x56+15x0+10x60=1,44 millones (casi 1 millón menos)
Es posible que tenga algún error de concepto, por eso lo planteo por si entre todos podemos aprender algo. A priori veo buena idea hacer coincidir la letra del banco con la amortizacion (en plazo y cantidad). Y si encima el rendimiento declarado en ese plazo es el mismo, directamente estas sin pagar a hacienda durante todo el periodo de amortizacion (y vives del B, dando por hecho que el rendimiento real supera al declarado)
Pregabalina150:
Yo creo q no tienes que hacer coincidir los plazos de amortización con los del pago del préstamo,
Yo te desaconsejaria los tipos fijos, aunq eso es cuestion de cada uno con lo q se sienta mas comodo.
Xa calcular el rendimiento tienes tb que hacer simulaciones de crecimiento o descenso de facturación, dudo q la farmacia en 40 años siga teniendo el mismo volumen de facturacion.
alicantina:
He hecho una pequeña edición tras usar calculadora de hipotecas.
Se que a 40 años todo evoluciona, tanto la facturacion como el IPC, y que quizas el tipo variable es mejor, pero no he tenido nada en cuenta para hacer una comparacion lo mas aseptica y facil de entender posible.
Pero yendo a lo importante: si lo que desgrava es la amortizacion del FC, y no las letras de la hipoteca (a ver si alguien nos lo puede confirmar), y por tanto los 2 ejemplos expuestos están bien planteados, veo crucial planificar este tema pues hay una diferencia muy significativa en cuanto a tributación.
adjuntoporpocotiempo:
Se te ha olvidado lo que pagarás al vender la oficina de farmacia......Si quieres redondear el tema, vendela antes, o justo pasado el plazo en el que ya no te desgraves fondo de comercio : pagas algo mas de un 20% ( por la ganancia patrimonial ) y compras otra.....y repites operacion de desgravacion...
Pregabalina150:
Desgrava el fondo de comercio entre el 5-7.5% anual entre 14-20 años(depende el porcentaje q desgraves), tb desgravan los intereses de la hipoteca, xo no las letras de la hipoteca.
En mi opinion lo q tienes q mirar xa comprar la farmacia es el potencial crecimiento, pq imagina q el primer año o en los 2 primeros años subes la facturación un 20% y luego vas subiendo a ritmo menor...... Pues las letras de la hipoteca ya ni te van a preocupar y la desgravación del F.C. se la va a comer tu subida de facturación, por tanto vas a tener q pagar impuestos igualmente.
En cuanto a la forma de desgravar y la forma de tributar, si te pillas una farma necesitaras un buen asesor especialista en Farmacias y q todo eso te lo lleve él y haga siempre lo mas conveniente xa tu bolsillo q para eso cobra.
Un saludo.
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