Ayuda, compra farmacia

Ayuda, compra farmacia
11 Dec 15, 22:47
Viernes, 11 de Diciembre de 2015, 22:47:16
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Hola buenas compañeros, necesito vuesta ayuda consejo sobre la venta de una farmacia en capital de andalucía occidental , es una farmacia que factura 540.000 euros con un local de 72 metros cuadrados más otro de 35 metros como almacén, se vende por jubilación y tiene poca venta libre porque no tiene nada expuesto fuera , cuenta con un empleado auxiliar, me piden 1.100.000 como lo veis¿
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12 Dec 15, 00:24
Sábado, 12 de Diciembre de 2015, 00:24:59
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Hola. Entiendo que sea el precio total de la operación no ?. Cual sería el precio exactamente del local y de la licencia ?
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12 Dec 15, 01:35
Sábado, 12 de Diciembre de 2015, 01:35:11
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El precio del local es 140000 euros, mas 40000 d existencias y factor al 1,7, bueno también hay q sumarle gastos del intermediario notaria..al final se me va a 1182000 euros todo todo, saludos!!
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12 Dec 15, 11:09
Sábado, 12 de Diciembre de 2015, 11:09:35
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A ver Oraldine, vete al primer indicador que te dije. Si te piden 1182000 euros por la farmacia (redondeemos 1200000) y la farmacia actualmente descontando todos los gastos y poniendo una carga de sueldos de 60000 euros incluyendo cotizaciones sociales, le suponemos un rendimiento anual a la farmacia de entre 80000 a 90000 euros no? Pues haz el cociente. 90000 euros / 1200000  (te piden 1200000 euros para sacar 90000 anuales) rentabilidad anual 7,5 % que para mi es poco dinero ( no miraria menos del 10 % porque hay muchos riesgos en la operacion como que te liberalicen o que baje la facturacion). Asi que no es rentable a no ser que efectivamente este muy pero que muy mal llevada la farmacia y le puedas subir a 650 o 700000 anueles facilmente. Que te parece el sencillo analisis?
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12 Dec 15, 17:40
Sábado, 12 de Diciembre de 2015, 17:40:36
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Pero no entiendo porque pones 60000 euros en sueldos si solo cuenta cn un auxiliar q seria unos 20000 al año con seguros sociales, al ppo está claro q estaré yo al pie del cañón y si soy capaz d subir la facturación poder meter a alguién aunq sea a media jornada, no se si soy un poco iluso o lo veis un poco locura??el margen bruto q sale es de 160000 euros aprox, de los cuales le quitamos reales decretos ysueldos me quedarían sobre 108.000 de los cuales le quitamos la finaciaón bancaria y me deja sobre 60000 al año, no se si esta estimación que he resumido aqui es valida
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12 Dec 15, 19:17
Sábado, 12 de Diciembre de 2015, 19:17:08
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A ver Oraldine, ¿estas comprando un negocio o un puesto de trabajo? Si lo que estas comprando es un negocio tienes que descontar el salario de un farmaceutico adjunto que realice el trabajo del dia a dia en la farmacia. Recuerda que estas comprando una inversion. Con seguros sociales y las vacaciones los gastos de personal son superiores a lo que dices ya que el auxiliar a jornada completa rondara los 25000 euros (si en esa farmacia son solo 20000 genial para ti) y el adjunto contando vacaciones, seguros sociales, bajas y demas 35000 euros, que si lo quieres hacer tu mejor que mejor, pero no los metas para hacer calculos por favor ;-)
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13 Dec 15, 10:09
Domingo, 13 de Diciembre de 2015, 10:09:35
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Hola Oraldine, yo me encuentro en una situación parecida a la tuya, dudo si comprar, si es demasiado lo q piden, si cuadran los numeros......xd
Has intentado ajustar el precio???(imagino q si) de todas formas hazle una oferta inferior a lo q pide, que te cuadren a ti los numeros,....
Yo le haria una oferta al 1,4 o 1,5 q con eso yo creo q ya va q chuta.....Aunq son muy duros los viejos carcamales, q te piden el alma por traspasarte su negocio q va a la baja.....
Saludos.
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13 Dec 15, 22:11
Domingo, 13 de Diciembre de 2015, 22:11:24
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Farmaceutimpresario estoy comprando una farmacia y por experiencia propia trabajo en una farmacia bastante grande en la que la manera de trabajar de la titular no la comparto para nada, todo el día en el despacho sin atender y sin empaparse de su negocio y de clientela que al fin y al cabo son los que te dan de comer, pienso q para saber gestionar bien una farmacia tienes q saber y conocer tu clientela y la forma q se hace es con muchas horas de mostrador y siempre facilitando y agradando a la gente, y nadie mejor que uno propio va a saber llevar eso. Evidentemente hay q saber gestionar mostrador y papeleo pero en una farmacia de esta facturación no creo q tenga mucho trajin d papeleo porque tb estuve un tiempo en una más chica y se de lo q hablo, por regla gral es un empleado por cada 300000 mil euros aprox, evidentemente meter a otro adjunto seria lo idoneo para mi comodidad pero quizás para mi negocio y mi cartera pienso q durantes los 3,4 años estaré yo al pie del cañón e intentare aumentar esa facturación para poder meter otro adjunto, pero mientras tanto vamos a dejarnos de ser señoritos y vamos a trabajar de verdad, las cosas con ilusión y ganas se consiguen y lo que está claro que a nadie le regalan nada, esta es mi humilde opinión
Con respecto a pregabalina, tengo que hacer alguna contraoferta bajando ese factor aunq dudo q la acepte, creo q es el momento para comprar ya que el estado y los partidos de la competencia han dejado claro que el modelo de farmacia va a seguir igual, el sector está empezando a levantar cabeza y lo que tenemos q tener claro q la farmacia pasara a ser centros sanitarios con mucha cartera de servicio, todos los partidos apoyan esa idea, ilusion y ganas no nos van a faltar pregabalina asi q si t cuadran las cuentas veras como se consiguen ,as cosas.
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13 Dec 15, 23:11
Domingo, 13 de Diciembre de 2015, 23:11:17
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Oraldine, veo el factor multiplicador tremendamente alto (1,7)... porque haz numeros antes, y mira si se manteniene la rentabilidad, sube o baja... si te salen los numeros para pagar la hipoteca.  Pero con ese factor, seguramente estes un poco pilllada, todo dependerá de la cantidad que pidas prestada para hacer la compra, o dicho de otra manera la cantidad de dinero que pongas como aportación inicial.
suerte.
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16 Dec 15, 13:26
Miércoles, 16 de Diciembre de 2015, 13:26:34
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oraldine, no me opongo a que atiendas personalmente en el mostrador, solo digo que para hacer calculos de rentabilidad tienes que descontar esos 35000 de farmaceutico de mostrador porque recuerda, que estas comprando un negocio, para trabajar de adjunto ya tienes el trabajo en otra farmacia y debes calcular rendimientos "netos" asi que quita esos 35000 y si los trabajas mejor para ti porque sacarias el salario del adjunto mas el rendimiento del negocio. Lo otro es hacer calculos mal. Entiendes?
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farmaceuticarural
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farmaceuticarural
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16 Dec 15, 13:47
Miércoles, 16 de Diciembre de 2015, 13:47:21
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Visitante
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Pues yo creo que tienes que ver el rendimiento que te deja la farmacia después de pagar todos los gastos (hipoteca, luz, alquiler, personal), sin contar ese presunto sueldo, que es lo que se ve en el IRPF.
Es una parida eso que dice farmaceuticoempresario, del sueldo de un adjunto, porque ni en el pésimo caso que una farmacia dejara unos 33.000 euros netos, estarías igual que un adjunto, porque el adjunto no se está pagando su negocio que dentro de unos años, será suyo..
Eso es lo que miran todos los bancos..
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16 Dec 15, 14:30
Miércoles, 16 de Diciembre de 2015, 14:30:16
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farmaceuticarural, te equivocas de pleno, SI tienes que descontar ese gasto para calcular rentabilidad del negocio, porque aunque el negocio sea tuyo en unos años quizas no puedas recuperar la inversion que pusiste en un principio. Es importante valorar que el que compra una farmacia tiene una farmacia que puede ser muy bonita, si, pero ademas tiene un RIESGO economico que conlleva la inversion y trabajo extra que el empleado no tiene que hacer. Si no quieres ese riesgo empresarial siempre puedes trabajar de adjunto. Los bancos no miran ese gasto porque en el fondo ello calculan por capacidad de repago de la inversion, ellos no compran la farmacia sino que solo te "venden" el dinero para que tu lo hagas por lo que el rendimiento real del mismo no les interesa, y tan solo van a capacidad de pago.
En fin haz lo que quieras pero si sigues mis numeros es mas dificil que te arruines que si sigues los numeros que presenta farmaceuticarural u otros titulares ;-)
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16 Dec 15, 21:14
Miércoles, 16 de Diciembre de 2015, 21:14:47
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Es un error muy comun no tener en cuenta la amortizacion del dinero que pones de tu bolsillo al comprar la farmacia. Ninguna farmacia comprada por encima del 0.9 - 1 es rentable ( a no ser que este muy muy mal llevada o en una zona con un crecimiento demografico importante a corto - medio plazo).

Ahora, si tu idea es comprar el puesto de trabajo y dejar de lado los numeros porque tu ilusion y vocacion en tu vida es tener una oficina de farmacia, olvidate de lo que te digamos aqui.

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16 Dec 15, 21:45
Miércoles, 16 de Diciembre de 2015, 21:45:53
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Hola.Kekule.  No entiendo muy bien, porque dices que una farmacia comprada por encima del 0,9 o 1 no es rentable, yo discrepo. Si lo podrias explicar con mayor detalle. Vamos a ver, puede ser una farmacia rentable si la compra es al 1,15 p.ej. no ¿?
Si entendemos rentabilidad como la relacion adecuada entre ingresos y gastos,  y en los gastos meter la hipoteca,
La cosa segun mi opinion es mucha mas compleja. No es lo mismo pedir un prestamo del 50 % del precio de la farmacia que pedirlo del 70 % p.ej. (tendras que tener muy en cuenta además como otros gastos como local, gastos comunes, empleados...).
En general por su naturaleza de negocio, si se mantiene el modelo actual, y si las facturaciones no bajan y se mantienen... las farmacias bien gestionadas persé son rentables (el % limpio despues de impuestos suele estar bien Respecto a otros negocios), yo creo que está por encima de la media de rentabilidad.
Lo que puede hacer que se vaya a pique  son dos cosas, que a su vez estan muy relacionadas:
 1.-  Bajada de facturación  (tal que no puedas hacer frente al prestamo, o pagos o que no te de para vivir directamente).
 2.- Que no puedas hacer frente al préstamo (una de las razones de ello bajada de facturación).
(podrás optimizar mejora el negocio que duda cabe, si compras mejor o cuidas más tus gastos, pero es algo "secundario relativmaente").
Por eso digo que la aportación inicial en la compra de farmacias, tiene que ser lo suficientemente robusta para que no tengas que pedir al banco cantidades exageradas de dinero, que luego no puedas pagar o te ahogen en el dia a dia, Considero el tema del prestamo es fundamental, para que te salga bien la jugada. Los bancos ya no financian como antes, (y yo creo que es coherente), pero los tipos de intereses están bajos...
Por lo que yo creo que lo principal ahora mismo es que tengas en mano al menos el 30 % de la pasta de la que cueste la farmacia, con esa cantidad los bancos no suelen poner problemas... y las cuotas quizas te dejen vivir, si se mantiene la facturación insisto (si se mejora la facturación mejor claro).
Respecto al local, es un gasto más claro, tanto si lo compras como si lo alquilas. Y si lo compras, pues tambien debes tener al menos el 30 % entiendo...y si lo alquilas, tendrá que ser por un precio coherente.
Y ¡¡ojo!! con otros gastos como el intermediario, impuestos en la compra venta, hipoteca, notaria etc... debes tenerlo en cuenta en el 30 % del dinero que digo es conveniente tener.
No sé si estais o no de acuerdo, en cualquier caso cualquier crítica es contructiva compañeros.
Editado: Miércoles, 16 de Diciembre de 2015, 22:04:10 por compra_farmacias
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19 Dec 15, 00:17
Sábado, 19 de Diciembre de 2015, 00:17:01
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Da igual cuanto te financie el banco, mucho o nada. Si quieres calcular la rentabilidad de un negocio, tienes que hacerlo teniendo en cuenta todos y cada uno de los gastos e ingresos.

Al comprar una farmacia, digamos que contamos con la mitad del capital de la inversion total, y la otra mitad la pedimos al banco, mes tras mes, una vez que cubrimos todos los gastos ( suministros, empleados, real decreto, gastos varios, etc) nos quedamos con el margen neto.

Al margen neto le tenemos que descontar el salario hipotetico del farmaceutico titular (nosotros) ya que realizamos un trabajo( guardias, trabajar como un autonomo 24 horas con el negocio dandote la paliza en la cabeza, 0 vacaciones, bajada de precios, etc). Y ahora tenemos que descontar las letras del prestamo y TAMBIEN la parte proporcional del capital que pusiste en un principio mas un pequeño interes. Y despues de todo eso sacar un beneficio. ¿Y por que? Porque si no tienes en cuenta que la pasta que invertiste de tu bolsillo te la tienes que devolver a ti mismo, no puedes hacerte una idea objetiva de la rentabilidad de un negocio porque al fin y al cabo eres un inversor que te estas metiendo en un jaleo de dimensiones importantes.

Por esa razon digo que ninguna farmacia te da rentabilidad comprada a mas del 1 ( y a veces ni eso), otra cosa es tener la vocacion de ser farmaceutico titular y comprar tu puesto de trabajo. Pero los numeros no salen ni pa dios con los factores que se manejan hoy en dia.
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22 Jan 16, 12:41
Viernes, 22 de Enero de 2016, 12:41:36
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Estoy viendo que en los gastos de la farmacia habéis nombrado varias veces lo del Real Decreto. ¿Alguien podría explicarme que es eso?  El otro día comentando con mi compañero que me quedó la duda de sí soy muy negativa por lo que estoy leyendo en los foros, o es que él es demasiado iluso por que no se para a ver la información que tenemos delante. Yo sé que por aquí os entendéis por gastos anuales, pero yo me pierdo con los números tan elevados, prefiero hacer las cuentas en números mensuales. Suponiendo una farmacia que factura aproximadamente 75000 € mensuales y que cuenta con 4 auxiliares aparte del titular (me cuento yo también como auxiliar porque solo estoy media jornada). En el margen bruto que comentáis que ronda el 30%, se incluye también los gastos de personal?  Es que si ya estaba hecha un lío antes, ahora que le veo venir las orejas al lobo con lo posible venta lo veo todo aun más negro.
Muchas gracias
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29 Jan 16, 10:55
Viernes, 29 de Enero de 2016, 10:55:11
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Reputación 28
Es sencillo, haz tus numeros en gasto mensual y multiplica por 12, somos farmaceuticos....algo sabemos usar la calculadora; no mucho pero creo q hasta ahi deberiamos poder llegar.
En cto al Real Decreto son las mordidas q aplicaron xa contener el gasto  farmaceutico y van en funcion del nivel de facturación de seg social.
El beneficio bruto ronda el 30% sobre compras; depende tb de la gestión del titular y de ahi tienes q descontar todos los gastos....RD, personal, suministros, .....
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