titular pensando en cambio de vida... muchas dudas

titular pensando en cambio de vida... muchas dudas
18 Feb 17, 17:22
Sábado, 18 de Febrero de 2017, 17:22:41
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Hola! Soy una farmacéutica titular pensando en hacer un “cambio de vida”. Son bastantes las dudas y quería conocer opiniones de la gente de este foro. Es el único sitio donde creo que podría encontrar información de forma anónima...

Siendo joven tuve la oportunidad de quedarme con el 50% de una farmacia, en un pueblo grande de Andalucía. El otro cotitular compañero de promoción amigo de mi familia. Tenemos una relación simplemente cordial.

La farmacia marcha bastante bien. En 4 años, por una serie de cambios, hemos pasado de 600 a 800m€ de facturación total, con aproximadamente un 40% de venta libre. La farmacia, y sus cotitulares, estamos libres de deudas, el local es propio, se trabajan bien las compras y las ventas, y por ello los “beneficios” son elevados. Hablamos de unos 170.000€, y tras leer el foro, entiendo que para calcularlos tendríamos que descontar el trabajo de los titulares (unas 2.500h/año entre ambos, que podríamos estimar en unos 32.000€ de sueldo), y 12.000€ de alquiler………. Redondeando, quitamos a los 170m unos 45m y se quedaría en 125m€ antes de impuestos, llamemos a esto “beneficios realistas”.

Aquí llega una segunda parte, y es que la tributación es pequeña, pues aunque no hacemos barbaridades, el tener un buen asesor, estar amortizando compra de fondo de comercio (aunque ya esté pagado) y un alto % de venta libre, pues bueno, ya me entendéis, digamos que esos “beneficios reales”, lo que nos llevamos a casa, pues a lo mejor son unos 110.000€ (además de los 45.000€ de autosueldo y autolquiler)….. cuando se están declarando unos 60.000€. El asesor nos dice que no nos preocupemos.

Continúo:

En el futuro me gustaría tener mi propia farmacia, y por ello me interesaría vender mi 50% actual, de todo: fondo de comercio, existencias, participación en cooperativas (somos socios de 2, todas las cuotas ya pagadas), saldos de cuentas y farmacuentas y probablemente local también. He hablado con algún compañero que controla tema traspasos y me habla de que podríamos valorar todo ese 50% en aproximadamente 1 millón (unos 750.000€ el 50% del fondo de comercio)

En 3 años se da la circunstancia de que se jubila un empleado, y el hijo de mi socio acaba la carrera de farmacia. Y sé que va a querer que su hijo entre, supongo que en principio como empleado, pero a mi no me va a parecer bien pues quiero separar negocios de familia, y se crearía una asimetría en mi contra.

Por ello, en tal momento me plantearía ofrecerle a mi socio mi 50%, para él o para el hijo, por la cantidad mencionada. Y buscarme yo una farmacia para mi sola….. hay una capital andaluza que me gusta, tengo allí familia, y querría evaluar la opción de comprar una farmacia antigua para reflotarla o incluso para hacer un traslado en caso de que tenga mala ubicación
Tras esta larga introducción, vienen mis dudas:

*Si mi socio se empeña, ¿puede venderle o donarle a su hijo un % de su 50%, sin tenerme en cuenta ni preguntarme? Lo digo por lo del tanteo y retracto de comuneros: ¿sabéis si ese derecho de tanteo lo pierdo si se trata del hijo de mi socio?

*Mi socio puede tener ahorrado aprox 200.000€, luego si me comprase, sería financiando en banco el 80% restante, digamos 800.000€. El local y las existencias tendrían sus correspondientes garantías, pero mi pregunta: ¿cómo hacen los estudios los bancos para dar financiación al fondo de comercio? Me refiero a si aceptan las contabilidades paralelas, o solo las declaradas. Lo digo porque financiar la compra de un 50% de fondo de comercio de digamos 750.000€, que tiene asociados unos beneficios declarados de solo 30.000, pues a lo mejor no les cuadra no o le cortan la operación a mi socio no? ¿quizás debería, en estos 3 años, decirle al asesor que asimile los beneficios declarados a los reales, para que el banco no ponga pegas en el futuro? ¿¿o a los bancos les da igual este asunto?? Por otra parte, ¿ayudaría a mi socio el hecho de contar ya con un 50% de propiedad y beneficios? De modo que tendría mas recursos para vivir y pagar la hipoteca, ¿eso lo valoraría el banco?

*Si mi socio se pone tonto y no quiere comprar, y yo quisiese venderle mi 50% a otra persona, con la ley en la mano él tendría un derecho de tanteo, según el cual hasta 9 días después de la firma ante notario de la compraventa, podría él anular la operación para comprar él el mencionado 50% (igualando las condiciones eso si). ¿alguien conoce alguna forma de minimizar este riesgo, o incluso de anular este derecho de tanteo de mi socio? ¿alguien sabe como gestionan los consultines especializados este asunto, buscando la protección e interés del vendedor?

*Yo tendría una importante plusvalía (diferencia entre el precio al que vendería respecto al que compré/heredé en su día, fue una operación mixta algo compleja), ¿tengo que tributar por ella? ¿hay alguna forma de minimizar el coste fiscal, si por ejemplo compro otra farmacia? Algo he oído de que puede ser asi si se trata de un negocio familiar y reinviertes….¿alguien sabe algo?

*tema posible futura compra y traslado…. Me he mirado la LOF de andalucia y lo veo complicado, con cientos de referencias a otros documentos y leyes, por otra parte los COF andaluces son bastante oscurantistas (según me comentan), no tienen info clara y aparte no quiero levantar ninguna liebre con ellos… el caso: ¿alguien controla este tema y me puede asesorar (podría incluso pagarle una cantidad razonable por ello), o me tengo que gastar los cuartos en un despacho? Yo lo que quiero es controlar bien como se plantea un traslado en Andalucia (unidades territoriales, poblaciones, distancias, etc), para ir estudiándolo durante estos años, y cuando llegue el momento tener claro como hacerlo, y tener la opción de aprovechar alguna oportunidad de compra de farmacia antigua y traslado que pueda haber, sin depender de lo que me quiera meter con calzador el consulting de turno

*De cara a comprar una farmacia mediana/grande y venirme muy largo el precio, se me ocurre buscar 2 socias farmacéuticas (o socios) que estuvieran dispuestas a comprar el 20% del negocio cada una (local excluido). Suponiendo que no contratásemos personal, la idea sería trabajar las 3 a jornada completa (bajo un sistema de turnos que incluso incluyese sábados y festivos, entre 3 creo que no se haría demasiado cuesta arriba) y cobrar lo mismo por ello. Luego que la dueña del local (yo, en principio), se llevase XXX € al mes por el alquiler (precio de mercado), y luego finalmente definir un sistema claro de cálculo de beneficios y a final de mes repartir según la proprción 60-20-20. De esta manera me aseguraría el control de la farmacia a la vez que reduciría mi inversión. ¿Creéis que hoy día podría encontrar farmacéutic@s interesados en este tipo de inversiones minoritarias, o es mejor que lo intente directamente sola?

Espero que me perdonéis por el rollo… y sobre todo espero que alguien me pueda aconsejar, un saludo y gracias
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21 Feb 17, 13:12
Martes, 21 de Febrero de 2017, 13:12:11
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Buenos días Alicantina, a ver si puedo ayudarte aunque solo  sea en algunos puntos, pq otros de los puntos que comentas los desconozco.

En primer lugar el precio que le das al 50% de tu farmacia lo veo muy caro.... ademas esta en Andalucia donde hay subastas de genéricos que ademas resta rentabilidad al asunto, ademas no olvidemos que hablamos de una cotitularidad por lo que quien la compre se tiene que llevar bien con tu actual socio......y si ya no te llevas tu bien con él.....
Los bancos no aceptan tus numeros xa dejarte la pasta, tienes que hacer una tasación de la farmacia y el local(pagandola tu) y apartir de ahi el banco te dice lo q te deja.
Entiendo que kieras una farmacia para ti sola, xo no se a q te refieres con una farmacia mediana o grande, con una facturacion de 800K como la q tienes yo ya la considero una farmacia mediana.
Si la vendes por 1 millón cosa que me parece improbable no tendras problemas con la hipoteca xa meterte en otra y otra cosa que no me cuadra es que vuelvas a pensar en una cotitularidad si lo q ahora mismo kieres es algo que puedas gestionar tu sola sin tener que dar explicaciones o pedir segunda opiniones a nadie, creo q seria un error meterte con 2 cotitulares más, piensatelo.
Espero haberte ayudado en algo, un saludo
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11 Apr 17, 10:14
Martes, 11 de Abril de 2017, 10:14:09
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Hola!

He esperado a ver si había más opiniones pero veo que de momento solo se ha animado Pregabalina (gracias!!)

He descartado la opción de buscar cotitular para mi siguiente compra de farmacia, de eso podemos olvidarnos.

Pregabalina, sobre mi duda principal (cómo vender mi 50% actual), te planteo la pregunta de otra forma: si mi 50% tiene unos beneficios netos reales de 80.000€, pero declarados sólo de 30.000€, ¿tengo alguna forma de vender mi 50% basándome en los beneficios reales (80.000) o me olvido directamente?

Preguntado de otro modo adicional: ¿cómo hacen su análisis los bancos (con qué documentación) a la hora de financiar a un comprador? Querría planificar bien este tema ahora que estoy a tiempo.

Comentar que los beneficios reales no son un cuento mío subjetivo: son diferencia de saldos, me explico: a principio de año hay en el banco+cajafuerte 4, al final de año hay 5 y mes a mes durante el año yo me he llevado 3, luego la caja libre es 5+3-4 = 4 = beneficios reales

Sería bastante posible presentárselos a un banco y que se los creyera. Cosa distinta es que le sirvan para incrementar el préstamo al comprador.

Por otra parte: mi socio actual CONOCE los beneficios reales, y sabe que son distintos a los declarados. Si él le dice al banco " señores del banco estoy dispuesto a pagar 750.000€ por el 50% del fondo de comercio", ¿el banco le daría el préstamo, aún no encajando con la documentación declarada oficial?

Por otro lado: me ofrezco para intercambiar por privado información
- yo doy info sobre gestión, conocimiento interno de una farmacia, etc
- la otra persona me informa sobre traslados en Andalucía

Gracias a todos, espero que os animéis a comentar más gente aparte de Pregabalina!
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k
12 Apr 17, 12:48
Miércoles, 12 de Abril de 2017, 12:48:38
k
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Te va a caer una inspección que te va a dejar en la ruina.
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12 Apr 17, 17:53
Miércoles, 12 de Abril de 2017, 17:53:38
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A ver, lo explico un poco.

En 2014-2015 se acometieron inversiones por valor de digamos 200.000€, que aunque se pagaron (casi) a tocateja, se están amortizando.

No conozco los detalles pero si las amortizaciones van a 10 años, hablamos de 10.000€ por año y cotitular. Yo aparte me estoy estoy desgravando la compra del fondo de comercio (unos 15.000€ al año),

Es decir aunque a mi de caja me queden 80.000, es perfectamente justificable que fuesen 80 - 10 - 15 = 55€. Y se están declarando 30m€. Hay diferencia, lo sé, pero nosotros nos limitamos a dejarnos asesorar.

Hechas estas precisiones, ¿alguien que pueda ayudarme con las cuestiones planteadas? ¿Pregabalina? Gracias a todos!
Editado: Miércoles, 12 de Abril de 2017, 17:59:11 por alicantina
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12 Apr 17, 19:56
Miércoles, 12 de Abril de 2017, 19:56:29
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Buenas Alicantina, si me das datos aproximados del tipo de farmacia, habitantes del pueblo,  numero de farmacias q hay en él, si la ubicacion de la farma es buena,  facturación a SS y venta libre, nº de empleados y si son aux o farmaceuticos, te puedo decir mas o menos en lo q creo q ibertasa te tasaría la farmacia, no esq sea un experto xo el año pasado ice 2 tasaciones antes de comprar mi farmacia y se mas o menos por donde van los tiros....
Lo unico q no estoy seguro es como afecta a la tasación las subastas de Andalucia.
Un saludo. :wink:
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15 Apr 17, 09:14
Sábado, 15 de Abril de 2017, 09:14:18
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Gracias Pregabalina, te dejo algunos datos generales; población de algo más de 80.000 habs en andalucia, no caben mas farmacias pues andamos en un ratio de 1.900 aprox. Farmacia de barrio, clase media, 55% financiado, 15% especialidades venta libre y 30% parafarmacia pura. Alta rentabilidad (fácil de mantener), local en propiedad, horario ampliado, 2 auxiliares trabajando (ya descontado el que se jubila el año que viene) y aparte los cotitulares claro está, como ya dije.

Hablando con fcos de fuera de Andalucia me comentan que despachan mucha marca porque los medicos no tienen la presion de la prescipcion por ppio activo. Con esto que quiero decir: creo que el efecto de la subastas no es tan grave para la farmacia andaluza en mi opinión: para empezar, siempre hay un desabastecimiento medio del 50% (=sustituimos por lo que nos interesa, tipicos genericos 1+1), y en el 50% restante se puede trabajar a PVL fácilmente (x ej con Alliance), es decir, mejor que muchas marcas que no dan nada o máximo pvl-10%

De todos modos Pregabalina, más que una estimacion del valor del fondo de comercio (que te agradezco no obstante), lo que quiero saber es, tal y como he preguntado en anteriores posts, como vender en base a los beneficios reales, los cuales sonn sinsiblemente superiores a los declarados y no constan en la documentacion oficial. ¿mientras el comprador esté de acuerdo, puede estar  el precio "inflado", y el banco dice ok? ¿qué debería tener en cuenta para conseguir una operación exitosa?

Por otra parte, ¿alguien que se haya vivido algún traslado en Andalucía y pueda darme pinceladas sobre su experiencia?
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24 Apr 17, 19:55
Lunes, 24 de Abril de 2017, 19:55:40
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Yo creo Alicantina q no puedes vender en función de tus beneficios, ya q esos beneficios dependen de tu gestión y tus acuerdos con laboratorios, y la misma gestión q tu haces, seguramente nadie la hara igual por tanto no obtendra los mismos beneficios por eso se vende en función de facturación y no de beneficios, otra cosa es q parte de esos beneficios provengan de Venta libre no declarada, en ese caso el banco lo toma en cuenta xo vamos eso no te va a subir mucho el precio, pq ningun comprador acepta las ventas no declaradas como reales.
No kiero decir con esto q no la puedas vender en función de beneficios, xo no lo veo ético. Y no creo q nadie q conozca como funcionan las farmacias acepte que le subas el precio porque lleves una buena gestión, pq al contrario de lo q tu piensas yo creo q esto le resta valor a la farma pq ya esta bien explotada y el nuevo titular va a tener q estar al 100% desde el primer dia xa q no le baje la rentabilidad.
Xo vamos yo creo q el valor de tasación de tu farmacia es aprox 1.200.000€ por lo q tu 50% estara tasado en 600.000 mas o menos, y de esos 600.000 bancofar te prestaria con el aval del fondo de comercio alrededor de 550.000 q es el 90% de la tasación.
En todo hablo de fondo de comercio, local aparte.
Espero haberte sido de ayuda, un saludo.
Editado: Lunes, 24 de Abril de 2017, 20:24:21 por Pregabalina150
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27 Apr 17, 23:24
Jueves, 27 de Abril de 2017, 23:24:28
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Pregabalina me deja un poco chafada lo que dices, pues pensaba todo lo contrario, llevo años escuchando a muchos titulares y empresas de intermediacion hablando de que el factor cada vez se usa menos y que lo que importa son los beneficios.

Por ejemplo hace poco me han hablado de que una farmacia en cordoba no hay forma de venderla porque vende mucha para al 15% de margen, entonces claro, hay mucha facturacion pero una inercia negativa en cuanto a rentabilidad que puede romperse en cualquier momento si suben los precios.

Del mismo modo entiendo que las inercias positivas de una farmacia deben valorarse, me refiero a cosas como:
- que pague poco alquiler por no estar en un eje tipo calle preciados
- que no vendiendo barato, aun asi venda, lo que significa que la gente no compra buscando precio
- que el nuevo dueño herede pocos gastos: suministros baratos, comunidad barata, empleados baratos (no es lo mismo un sustituto con pluses que un auxiliar), etc
- que tenga un mix de ventas que haga posible comprar con descuento y tener muy fuerte la tesoreria (pues toda la venta libre se cobra en el acto). Esto pasa en las farmacias con mucha venta libre, evidentemente estas farmacias son mas rentables que otras que facturen lo mismo pero solo prescripcion, asi que es logico que valgan mas

Son inmumerables los casos de farmacias "levantadas" en facturacion y beneficios que luego se venden haciendo valer todo ese trabajo (hay compradores que ni saben ni quieren saber gestionar y buscan algo que ya esté rodando y mantener esa inercia).

Tambien son muchos los casos de empresas muy rentables que al ser vendidas, se venden teniendo en cuenta esa rentabilidad.

En fin, es mi opinion, quizas sugestionada por mi deseo... de todos modos me encantaria leer mas opiniones.

Sea como sea, vuelvo a preguntar por el tema que me interesa, y es como negociar con un comprador la venta de la farmacia habida cuenta de que ventas y benefcios reales superan a los declarados, ¿como hacer valer esta realidad? ¿qué documentación exige intermediario y banco para estudiar la operación¿?

Gracias!
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25 May 17, 20:40
Jueves, 25 de Mayo de 2017, 20:40:17
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Hola alicantina.

A ver, varias cosas:
1.- Cotitularidad, no, salvo que compres un mastodonte de 2M€ de facturación.

2.- Precio de tu farmacia. Facturando 800K, con un coeficiente de 1'5, yo nunca pagaría más de 1.2M, es más tal y como está el temita con la junta, intentaría dejarla en 1.1M y ya es bastante, máxime cuando hablamos de una farmacia en un núcleo de 80.000 habitantes (es decir, que no es una capital). De esa cifra, tu parte es la mitad.

3.- El tanteo y retracto, sí, pero ¿qué más da? Si alguien te ofrece X y tu copropietario te lo quiere dar, pues se lo aceptas y adios. Otra cosa es que tengas una parte en "B", que no te recomiendo, igual que no te recomiendo que ennegrezcas caja, porque Hacienda te pillará y te meterá la hostia del milenio.

4.- También está el tema de que vuestros adjuntos tienen prioridad a la hora de ofrecer.

5.- El tema de los traslados, yo en cataluña he hecho uno hace poco y ha sido menos traumático de lo que esperaba (entre otras cosas porque guardaba todas las distancias y no me llevo mal con ninguno de mis compañeros vecinos) pero te recomiendo encarecidamente que te pongas en manos de un abogado especializado. Te ahorrarás sustos, sobre todo con el ayuntamiento, que son peores.

6.- Volviendo a los coeficientes. Lógicamente si tu farmacia es muy rentable puedes pedir un poquito más, aduciendo a los beneficios, pero no pienses en que tu multiplicador se te va  a disparar, piensa en pedir una décima más. Quizás dos.

7.- Lógicamente un comprador te va a pedir hasta la marca de braguitas que usas, por lo que si tienes una parte de tu caja sin declarar (repito, ES UN ERROR) no puedes justificar tu tan cacareado rendimiento, por lo que no vas a poder pedir esas décimas extra. Porque si a mí me viene alguien y me dice, "mira, es que hago X, en mi declaración de Hacienda pongo Y, pero te juro por Snoopy que hago X", yo no me lo voy a creer.

8.- No estoy muy seguro, pero creo que tendrás que pagar las plusvalías descontando la amortización del fondo de comercio que vayas a amortizar el año de la compra. Es decir que si vendes por X, te quedan por amortizar Z y compras por Y no puedes hacer X-Z-Y y ya está, sino que calculas X-Z-(Y/13) [amortización a 13 años] y de lo que salga, pagarás el porcentaje que toque. Al menos así lo entiendo yo.

9.- No te quedes chafada, te vas a sacar 500-600 mil euros. Con eso ya tienes un buen fondo para poder comprar una farmacia de 1M (facturación 650-700K más o menos) con la ayuda inestimable de tu banco.

10.- Ah, por cierto, los bancos. Last, but not least. Que no te cuelen un crédito ICO. Que venga a hablar contigo un agente de riesgos y que te hagan una propuesta de verdad, con un tipo de interés de verdad, un 3%-3'5%, puede que menos. Habla con los de bancofar primero, para saber qué es lo mínimo que le puedes pedir a tu banco habitual y de ahí, a mejorar. Y si ninguno te da crédito, pues nada, a bancofar.
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01 Jun 17, 11:26
Jueves, 01 de Junio de 2017, 11:26:17
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Gracias Sildenafilo,

Viendo que controlas me gustaría escribirte por privado, aún así contesto a tu mensaje:

- He descartado cotitularidad aunque creo que teniendo un 51% o más no es mala idea de cara a ahorrar en S.S., tener a una luchadora en vez de una empleada y ganar flexibilidad para días libres y vacaciones. Pero aún así, de momento lo tengo descartado.

- En núcleos grandes de Andalucía se están cerrando operaciones al 2, a mí personalmente me da igual porque lo que gane por un sitio lo perderé de otro, pero creo que los precios que pones son algo bajos.

- Sobre declarar X y decir que ganas realmente X+Y, ya expliqué en que parte se debe a que en la cuenta de explotacion se estan imp***ndo amortizaciones que ya están pagadas.

- En cualquier caso, en mi caso si puedo demostrar que gano X+Y mas allá de jurarlo por Snoppy, pues cada mes calculo beneficios por diferencia de saldos y no hay ni trampa ni cartón, los saldos de farmacuenta y cc corriente son certificables ante notario y los saldos de caja fuerte tienen un registro diario perfectamente auditable. ¿en este caso cambia tu idea, y crees que si podría hacerse valer ese "Y" al negociar el traspaso?

- Sobre el tema fiscal al vender, interesante lo que dices y gracias por sacar el tema. Cuando yo venda, sobre el papel me quedarán 9 años de amortización por pagar, es decir unos 95m€ (los cuales a día de hoy ya están pagados, por cierto). Si vendo por 800, adquirí por 300, en principio creo que tengo 500 de plusvalía, no 405 (=500-95), dado que los 95 van dentro de los 300, ¿no? En cualquier caso lo importante aquí sería ver si, reinvirtiendo los 800 en menos de un año, dicha plusvalía podría no tributar.

- El tema del banco es lo que menos me preocupa, estoy habituada a trabajar con ellos y en mi caso no partiré de cero.

Un saludo;-)
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02 Jun 17, 13:05
Viernes, 02 de Junio de 2017, 13:05:32
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El tema de la plusvalía (creo) que funciona así:
Tú compraste por 300 y vendes por 800, efectívamente tu plusvalía es de 500. Pero si ya has amortizado 95, tu plusvalía no se reduce, AUMENTA. Porque se calcula que compraste por 300 - 95 (que has amortizado)= 205.

800 - 205 = 595

Tendrás que pagar a Hacienda lo que corresponda de esos 595M €
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