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Ayuda, compra farmacia
farmaceuticarural:
Pues yo creo que tienes que ver el rendimiento que te deja la farmacia después de pagar todos los gastos (hipoteca, luz, alquiler, personal), sin contar ese presunto sueldo, que es lo que se ve en el IRPF.
Es una parida eso que dice farmaceuticoempresario, del sueldo de un adjunto, porque ni en el pésimo caso que una farmacia dejara unos 33.000 euros netos, estarías igual que un adjunto, porque el adjunto no se está pagando su negocio que dentro de unos años, será suyo..
Eso es lo que miran todos los bancos..
farmaceuticoempresario:
farmaceuticarural, te equivocas de pleno, SI tienes que descontar ese gasto para calcular rentabilidad del negocio, porque aunque el negocio sea tuyo en unos años quizas no puedas recuperar la inversion que pusiste en un principio. Es importante valorar que el que compra una farmacia tiene una farmacia que puede ser muy bonita, si, pero ademas tiene un RIESGO economico que conlleva la inversion y trabajo extra que el empleado no tiene que hacer. Si no quieres ese riesgo empresarial siempre puedes trabajar de adjunto. Los bancos no miran ese gasto porque en el fondo ello calculan por capacidad de repago de la inversion, ellos no compran la farmacia sino que solo te "venden" el dinero para que tu lo hagas por lo que el rendimiento real del mismo no les interesa, y tan solo van a capacidad de pago.
En fin haz lo que quieras pero si sigues mis numeros es mas dificil que te arruines que si sigues los numeros que presenta farmaceuticarural u otros titulares ;-)
kekule:
Es un error muy comun no tener en cuenta la amortizacion del dinero que pones de tu bolsillo al comprar la farmacia. Ninguna farmacia comprada por encima del 0.9 - 1 es rentable ( a no ser que este muy muy mal llevada o en una zona con un crecimiento demografico importante a corto - medio plazo).
Ahora, si tu idea es comprar el puesto de trabajo y dejar de lado los numeros porque tu ilusion y vocacion en tu vida es tener una oficina de farmacia, olvidate de lo que te digamos aqui.
compra_farmacias:
Hola.Kekule. No entiendo muy bien, porque dices que una farmacia comprada por encima del 0,9 o 1 no es rentable, yo discrepo. Si lo podrias explicar con mayor detalle. Vamos a ver, puede ser una farmacia rentable si la compra es al 1,15 p.ej. no ¿?
Si entendemos rentabilidad como la relacion adecuada entre ingresos y gastos, y en los gastos meter la hipoteca,
La cosa segun mi opinion es mucha mas compleja. No es lo mismo pedir un prestamo del 50 % del precio de la farmacia que pedirlo del 70 % p.ej. (tendras que tener muy en cuenta además como otros gastos como local, gastos comunes, empleados...).
En general por su naturaleza de negocio, si se mantiene el modelo actual, y si las facturaciones no bajan y se mantienen... las farmacias bien gestionadas persé son rentables (el % limpio despues de impuestos suele estar bien Respecto a otros negocios), yo creo que está por encima de la media de rentabilidad.
Lo que puede hacer que se vaya a pique son dos cosas, que a su vez estan muy relacionadas:
1.- Bajada de facturación (tal que no puedas hacer frente al prestamo, o pagos o que no te de para vivir directamente).
2.- Que no puedas hacer frente al préstamo (una de las razones de ello bajada de facturación).
(podrás optimizar mejora el negocio que duda cabe, si compras mejor o cuidas más tus gastos, pero es algo "secundario relativmaente").
Por eso digo que la aportación inicial en la compra de farmacias, tiene que ser lo suficientemente robusta para que no tengas que pedir al banco cantidades exageradas de dinero, que luego no puedas pagar o te ahogen en el dia a dia, Considero el tema del prestamo es fundamental, para que te salga bien la jugada. Los bancos ya no financian como antes, (y yo creo que es coherente), pero los tipos de intereses están bajos...
Por lo que yo creo que lo principal ahora mismo es que tengas en mano al menos el 30 % de la pasta de la que cueste la farmacia, con esa cantidad los bancos no suelen poner problemas... y las cuotas quizas te dejen vivir, si se mantiene la facturación insisto (si se mejora la facturación mejor claro).
Respecto al local, es un gasto más claro, tanto si lo compras como si lo alquilas. Y si lo compras, pues tambien debes tener al menos el 30 % entiendo...y si lo alquilas, tendrá que ser por un precio coherente.
Y ¡¡ojo!! con otros gastos como el intermediario, impuestos en la compra venta, hipoteca, notaria etc... debes tenerlo en cuenta en el 30 % del dinero que digo es conveniente tener.
No sé si estais o no de acuerdo, en cualquier caso cualquier crítica es contructiva compañeros.
kekule:
Da igual cuanto te financie el banco, mucho o nada. Si quieres calcular la rentabilidad de un negocio, tienes que hacerlo teniendo en cuenta todos y cada uno de los gastos e ingresos.
Al comprar una farmacia, digamos que contamos con la mitad del capital de la inversion total, y la otra mitad la pedimos al banco, mes tras mes, una vez que cubrimos todos los gastos ( suministros, empleados, real decreto, gastos varios, etc) nos quedamos con el margen neto.
Al margen neto le tenemos que descontar el salario hipotetico del farmaceutico titular (nosotros) ya que realizamos un trabajo( guardias, trabajar como un autonomo 24 horas con el negocio dandote la paliza en la cabeza, 0 vacaciones, bajada de precios, etc). Y ahora tenemos que descontar las letras del prestamo y TAMBIEN la parte proporcional del capital que pusiste en un principio mas un pequeño interes. Y despues de todo eso sacar un beneficio. ¿Y por que? Porque si no tienes en cuenta que la pasta que invertiste de tu bolsillo te la tienes que devolver a ti mismo, no puedes hacerte una idea objetiva de la rentabilidad de un negocio porque al fin y al cabo eres un inversor que te estas metiendo en un jaleo de dimensiones importantes.
Por esa razon digo que ninguna farmacia te da rentabilidad comprada a mas del 1 ( y a veces ni eso), otra cosa es tener la vocacion de ser farmaceutico titular y comprar tu puesto de trabajo. Pero los numeros no salen ni pa dios con los factores que se manejan hoy en dia.
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