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Condiciones de financiacion
marimon:
Hola nuevoecazide
Actualmente el BSCH esta pidiendo un 20% del total de la operacion si la venta es por 1.700.000 € + stock + gastos de la operacion , casi estaras hablando de 1.860.000 € el 20% son 372.000 € el resto sobre 1.490.000 € sera la financiacion de la cual el 60% lo dan por el fondo de comercio, el resto 40% es decir 600.000 € tienes que aportarlo mediante garantia hipotecaria para que te den 600.000 € sobre la garantia hipotecaria tienes que tener inmuebles por un valor de 900.000 € libres de cargas, si es vivienda te dan el 80% de valor tasacion, si es local comercial el 70% del valor de tasacion y si es suelo urbano el 60% del valor de tasacion.
Segun comentas ademas esta el local desconozco el valor del local pero hay que hacer una tasacion del local para saber el valor del local ya que el propietario puede creer que tiene un valor por tener farmacia en el local , pero un banco lo va a valorar por el precio de mercado que tenga el local en esa zona en concreto, para la compra de dicho local necesitaras el 30% del valor del local en efectivo y el banco te prestara el 70% restante. Creo que asi puedes hacer numeros-
De todos modos creo que los bancos tienen que ver muy clara la operacion ya que actualmente estan bajando los ratios de las operaciones y estan exigiendo mas liquidez, ya me cuentas como van la operacion , si necesitas alguna ayuda puedes colgarlo o mandarme un privado.
ramon:
Aqui en Canarias estaban vendiendo una a 2.500.000€. No se cuanto facturaba, pero no creo que facturase mas de 1500000. Vamos, que quien se le ocurra comprarla, está loco. Eso sí, hace formulas, y mueve mucho. Pero mas de 1500000 ni de coña.
Yo creo que este es el momento de cmprar. Muchos farmaceuticos estan asustados con las bajadas de precios tan continuas que hay. En Fuertecentura (Canarias) vendieron una hace menos de un año por 2 kilos. Y el farmaceutico está amortizando casi 100.00 € cada año. Y podrias mas, pero tiene miedo a lo que pueda pasar en el futuro. Eso sí, es una farmacia de 20-80% (recetas-contado). Zona turistica, sube los precios, y beneficio brutal...
Suerte a todos
NUEVOECAZIDE:
Gracias a todos por vuestros consejos. Estoy hecho un lio. No sé si es una locura pagar 1.700.000 si factura 1.300.000 aunque intentaré que baje un poco. Vende un 75 de seguro y resto libre. Los decretos le suponen un 5 % del seguro. No tiene residencias y según los cálculos que me hace el farmacéutico amigo nuestro la rentabilidad que puedo sacar al año es unos 200.000 – 210.000 eur comprando bien y como no pagaré a Hacienda durante 15 años me salen unos 17000 eur al mes que me da para pagar al banco y tener yo un buen sueldo.
Marimon dice que el BSCH calcula sobre un coeficiente de 1,5 veces la facturación y que está estudiando una farmacia al 1,25 ¿es entonces una locura pagar ventas x 1,2 ó 1,3 o no le he entendido bien?
En esta ciudad que es donde mas me apetece ejercer no se vende una farmacia desde que yo trabajo (se vendió una hace poco pero en un barrio no muy recomendable) y si espero a que baje seguro que sale otro comprador . no digo que no tengias razón pero me cuesta decir no a comprar por 1600000-1700000 y perderla por querer comprar por 1400000. Es una decisión muy dificil
farmaceuticoempresario:
Nuevoecazide pero tu has hecho calculos de verdad? Para tener "cierta" seguridad de que vas a poder amortizar la farmacia no ofrezcas mas del 0,80 o 0,90 de la facturacion del 2011. Ten en cuenta ademas de que necesitas un pastizal (350 mil minimo) en liquidez que no se si dispondras, pero si es asi que sepas que mucha gente no lo tiene por lo que estas en una posicion negociadora a un mejor. Es efectivamente el momento de comprar pero contando con que la facturacion va a caer lo minimo un 15-20 % sobre el 2011 en breve!!!
taraca:
Coincido con farmaceuticoempresario...
yo creo que no todo el mundo dispone de la liquidez necesaria para esta operacion por lo que puedes bajarle el precio...
no se en base a que facturacion y numeros has hecho tus calculos pero la facturacion va a bajar seguro este año.
no estoy diciendo que no la compres pero ten en cuenta estas informaciones porque no es lo mismo amortizar la farmacia en 10 años que en 20...
it's up to you..
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