Traspaso compra venta de farmacias > Traspasos de oficinas de Farmacia
opiniones compra.
pelotazo:
confirmo a Generico con el tema de bancos, por ahi va la cosa.
generico:
Con un 40% del valor de la farmacia eso es mucho dinero, ¿quien lo tiene si no se es un magnate? Las cuentas te salen mas que bien con un 20% o incluso un 10% o sin dar nada inicial, todo es posible, hacer numeros y si te da un exedente de 40.000€ te la financian des el 40, el 20 o nada, si no olvidate, aunque te importe ganar menos, pongamoles 25.000€ ningun banco te va a dar la hipoteca.
Me he informado que todavia se han endurecido mas las condiciones de todos los prestamos en todos los bancos(No se si tendra algo que ver el titular de ayer miercoles en el periodico el Dia)
Por lo de que no te pagan el seguro, los bancos te dan una poliza para estos casos que suele rondar los 200.000€ algunos sin interes o interes muy bajo del euribor mensual+0.5.
Para pagar a proveedores, almacenes etc, hay condiciones de aplazamiento hasta 6 meses.
Por la liberalizacion del sector, en Canarias en donde la cosa esta mas jodida, pero si se lleva a cabo algo es un sistema similar al navarro, cosa que podria pasar pero pongamos dentro de unos 6-10 años, por apelaciones, negociaciones, indemnizaciones, etc. que ya todos sabemos que esto se alarga siempre mucho. Alli las condiciones de venta estan al 1.3 como maximo, alguna mas si esta cerca de centro de salud y menos del 1, al 0,7 includo en zonas rurales muy dispersas.
Por eso siempre he dicho que compren ahora pero en los pueblos, donde no sea viable montar otra y con centro de salud cerca, renegociar la compra, intentar no dar ,mas del 1,7x y si pueden mejor que venga el local incuido stocks, mobiliario etc. Si esta cerca del centro de salud, el local es mas que garantia adicional para que el banco te financie el credito.
Ya que si el dia de mañana esta el sector libre, te pueda venir boots y pagarte un paston por tu farmacia.
Si encuentran una farmacia buena, bien ubicada al 1.5 o menos , con seguro/venta libre 70/30 comprenla. Te saldra bien la operacion.
Ahora estan pasando muchos trenes, quizas sean los ultimos que pasen, pero como hoy en dia nada es seguro, tambien se pueden estrellar. hay mucho riesgo hoy en dia, pero el que no arriesga nunca tendra nada.
Hay que usar este tipo de noticias alarmantes para renegociar mas que nunca el precio de la farmacia, aunque por mucho que yo diga los bancos son los que van a decidir sobre nosotros, los bancos tambien leen la prensa.
saludos.
Noeliamad:
Muchas gracias a todos por vuestras opiniones.....
Seguimos en el tema, de momento ésta mañana he estado "olisqueando" en el colegio y allí me han dicho que a un 2, está en el precio, no sé?
Nuestra idea es apretar un poco a la propietaria, ya que ella tiene que vender si o si, ya que ha dado una fuerte entrada de compra en otra. Yo creo que depués de que logremos llevarla un poco a nuestro terreno, iremos pasándonos por los bancos. A ver qué tal va....
Por otro lado, contestando a lo que arriba algunos compis refieren, en principio necesitariamos el 100%, lo bueno es que tenemos un par de inmuebles libres ya de carga, que pudieran ser hipotecados.
Otra cosa que os quiero preguntar, ¿Cabe la posibilidad e un prestamo ICO?, tengo que estudiar el tema e informarme porque no lo conozco pero si alguien me puede adelantar algo por este hilo se lo agradezco.
Muchas gracias a todos.
generico:
Sobre los prestamos ICO, para adquisicion de farmacias estan complicados, porque como maximo dan 1 mill de euros a pagar en 10 años y hoy en dia el interes es mas alto que lo que te dan los bancos, sobre el 4%. No te saldran a cuenta. Si son buenos para financiar mobiliario, cruz, pesa, estanterias, equipos informaticos, robots, incluso a un tipo 0% de interes, pero para adquisicion lo veo complicado.
Les informo lo que me comentaron asesores finacieros, que preveen que el euribor a enero de 2011 este al 4%, un dato importante si hoy en dia firmamos con diferenciales altos, ya que europa esta saliendo de la crisis excepto España y como el euribor es para toda europa, nosotros los españoles vamos a ser los mas perjudicados como nos paso con las viviendas ya que estaremos mal hasta el 2014. Lo que hoy no sale a cuenta con un tipo de interes del 3,5 dentro de un año que nos aumente al 5,5 estamos hablando de pagar segun la farmacia mas de 3000€ mas al mes, es decir lo que hoy nos daria unos 40.000€ de exedente y aprobado por el banco, al año siguiente tenemos un beneficio anual de 4000€+ 4000€(aumento de ventas)=8000€, inviable esto totalmente hoy en dia, tendriamos que tirar de la poliza y pagar aun mas interes, aplazar la hipoteca a 30 años, despedir personal(con el coste que conlleva) o en el peor de los casos intentar revenderla, como le paso a una compañera de este foro.
Renegociar y renegociar y olvidarse de los informes de intermediarios que son todo mentira. Si las cuentas no te salen al 90-100% de financiacion, te puedo decir que esa farmacia es cara.Tiene que ser la farmacia muy buena para hipotecarse 30 años(toda la vida).
Suerte y animo.
Aunque este dato son previsiones, como dije mas atras no se puede saber lo que pasara en el futuro.
Noeliamad:
Muchas gracias por la aportación sobre los ICO y por lo demás.
Está claro que lo que nos toca es renegociar si o si, ya os iré contando como van las cosas.
Gracias y buen fin de semana a todos.
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