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Compra de Farmacia
farmaceuticoempresario:
Cuidadin con el asesor porque piensa que a el le interesa que salga la operacion para adelante. Es mejor que hagas calculos tu mismo o preguntando aqui ;-)
Por otro lado, por supuesto no digas a tu jefe que te marchas hasta que no tengas dia puesto para firmar ya que nunca se sabe si la operacion se ejecutara o no y lo peor seria quedarte en la calle y encima sin farmacia :-(
Otra cosa importante es que te informes sobre el alquiler, cada cuanto se renueva y en que condiciones (es esencial saber esto antes de comprar cualquier farmacia de lugar arrendado) porque eso te va a dar mas seguridad para la operacion (piensa que si el banco no lo ve claro es por algo)
Pregunta en todos los bancos que como tu operacion es "viable" podras negociar condiciones asumibles para el largo plazo (euribor mas 2 y medio como ofrecen algunos no es interesante en caso de que suban los tipos de interes que antes o despues pasara).
Deme:
Un par de cosas:
Alquiler a 20 años. Puedes linkar el alquiler a resultados de negocio pero lo más normal es que lo quieran ligar al IPC.
Por ese importe de compra, exige que la financiación sea integramente por hipoteca mobiliaria. Es decir, que sea el 100% por la hipoteca de la farmacia. Los bancos suelen dar como hipoteca sobre el fondo de comercio como máximo "lo que vende". Y como tu la vas a comprar por menos de lo que vende que no te piden ni cash ni ostias. Esta hipoteca debería rondar el euribor +2% con suelo. Todos los bancos te van a poner suelo y no techo, c'est la vie...
Otra cosa es que te interese hacer hipoteca sobre un inmueble para bajar el euribor, esa hipoteca debería ser como mucho de euribor +1%
Que las existencias estén incluidas en el precio de compra es un chollo!
Y llama a Cofares, Hefame, Alliance, Cecofar o quien carallo trabaje en Canarias y diles que te quieres poner en pedido inicial. Con tu carga con 2 meses en 36 cuotas te sobrea para no necesitar financiación jamás.
Búscate un grupo de compra por la zona, no se si existen en Canarias, pero para competir en parafarmacia es básico.
Cualquier duda por aquí estamos...
farmaceuticoempresario:
Deme, los bancos en los ultimos tiempos no dan la facturacion de la farmacia porque saben que ha caido rentabilidad y la prevision sobre las ventas globales es claramente negativa, pero farmacias como la que esta persona nos pregunta si que seran mas flexibles. Por otro lado, euribor mas dos no me parecen buenas condiciones de financiacion, tiene que intentar llegar al euribor mas uno porque la operacion es bastante segura (o eso me parece a mi) y los bancos asi la tienen que contemplar.
En cuanto al pedido inicial de cofares yo miraria muy bien las condiciones porque no creo que cofares ofrezca mejores condiicones de financiacion que un banco y al final tu lo que quieres es rentabilidad. Animo y ya nos contaras!
ramon:
Estoy a la espera del dueño del local. Una vez me haga el contrato, empiezo a negociar.
Les ire contando, porque la cosa por ahora está parada a la espera del contrato...
GRACIAS A TODOS!
Proscar:
--- Cita de: farmaceuticoempresario en Lunes, 23 de Enero de 2012, 17:03:24 ---Deme, los bancos en los ultimos tiempos no dan la facturacion de la farmacia porque saben que ha caido rentabilidad y la prevision sobre las ventas globales es claramente negativa, pero farmacias como la que esta persona nos pregunta si que seran mas flexibles. Por otro lado, euribor mas dos no me parecen buenas condiciones de financiacion, tiene que intentar llegar al euribor mas uno porque la operacion es bastante segura (o eso me parece a mi) y los bancos asi la tienen que contemplar.
En cuanto al pedido inicial de cofares yo miraria muy bien las condiciones porque no creo que cofares ofrezca mejores condiicones de financiacion que un banco y al final tu lo que quieres es rentabilidad. Animo y ya nos contaras!
--- Fin de la cita ---
Hoy día no se dá menos del euribor+1 para hipotecas inmobiliarias y euribor+2 para mobiliarias. Hay pequeños descuentos por contratar el seguro, domiciliar el SOE, etc.
Las Coperativas te dan mejores condiciones de financiación (hasta 0% TAE) por comprarles a ellos durante X tiempo.
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